北京某商业地产项目营销报告.ppt

本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 * *** 发展商需求： 回收资金，实现利润最大化！ 商业定位准确具有前瞻性 选择最佳销售引擎 价格合理预估 选择最佳售卖方式 业态合理规划 现阶段目标：确定最佳商业营销定位（重点一期） 深入分析的问题—— 1、商业市场现状对项目发展有何影响？ 2、新兴居住区发展模式对本案未来及商业定位有何借鉴？ 4、综合性项目之商业销售规律对本案有何借鉴？ 3、商业营销引擎模式对本案有何借鉴？ 1、一期到底卖什么？ 3、一期项目售价如何合理评估 ？ 4、一期项目营销如何实现利润最大化？ 需要解决的问题—— 5、一期项目业态该如何规划？ 2、一期客户是谁？ 6、C1C2定位的方向建议！ 深入分析的问题—— 1、商业市场现状对项目发展有何影响？ 2、新兴居住区发展模式对本案未来及商业定位有何借鉴？ 4、综合性项目之商业销售规律对本案有何借鉴？ 3、商业营销引擎模式对本案有何借鉴？ 8.44% 销售率 15847.3637 销售均价 1666271056 销售金额(￥) 105145 销售面积(m2) 1508 销售套数 1245930 上市面积(m2) 9211 上市套数 2005商业地产背景E-FDC信息网VIP查询截至2005.12.9日北京住宅类商业项目销售状况 商业市场总体销售形势严峻，更要用心去做！ 深入分析的问题—— 1、商业市场现状对项目发展有何影响？ 2、新兴居住区发展模式对本案未来及商业定位有何借鉴？ 4、综合性项目之商业销售规律对本案有何借鉴？ 3、商业营销引擎模式对本案有何借鉴？ 城市经济增长模式决定人口变迁 资源型城市：如唐山、天津、太原 上层20% 中产30% 底层50% 上层20% 中层60% 底层20% 哑铃型人口结构 纺锤型人口结构 经济型城市：如北京、上海、深圳、广州 住宅发展趋向：豪宅、别墅及普通住宅。 商业消费趋向：百货类商业为主。 中产住宅。 从百货类商业转向特色、主题性商业 5.48 73.5 58 136.9 丰台区 4.58 58.5 18.1 48.9 石景山区 4.54 58.1 84.2 229 朝阳区 4.35 55.3 79.7 224 海淀区 3.43 41.7 18.1 61.5 昌平区 2.44 28.2 14.8 67.2 大兴县 1.45 16 8.8 63.7 顺义区 1.23 13.4 3.5 29.6 怀柔县 1.08 11.8 7.1 67.4 通州区 0.59 6.3 4.8 81.4 房山区 0.25 2.6 1 39.7 平谷县 0.04 0.36 0.1 27.5 延庆县 -0.14 -1.4 -0.6 42 密云县 -0.14 -1.5 -0.4 26.7 门头沟区 -0.55 -5.6 -3.1 52.6 宣武区 -0.65 -6.5 -4.9 70.7 西城区 -1.2 -11.7 -7.1 53.6 东城区 -1.79 -17 -7.1 34.6 崇文区 2.45 27.7 300 1357 北京市 年均增速% 增幅% 比1990年增加 2000年 区域 142.8 142.8 134.4 本区总人口(常住人口＋暂住人口)(万人) 58566 58705 64766 其中：半年以上暂住人口(人) 38.6 38.5（估） 33.8 全部外来人口(万人) 25.3(估) 25.3(估) 22 居住本区户口在本市其他区县(万人) 82.6 81.7 81.6 本区户籍人口(万人) 136.9 136.9 127.9 常住人口(万人) 机器汇总数 快速汇总数 户口整顿数 　 2000年全区居住半年以上的常住人口为136.95万人，与1990年7月1日0时第四次全国人口普查的78.92万人相比，十年零四个月共增加了58.03万人，增长73.54%。平均每年增加5.62万人，年平均增长率为5.48%。在全市十八个区县中，10年间丰台区人口年平均增速最快，增幅最高！ 外城区的拆迁及外来人口的增加！ 人口流动增长最活跃！ 2005丰台区第一季度人均消费支出实际增长12.7%居民收入实际增长9.9%：人均可支配收入3943.03元，比上年同期增加收入419.60元 ?1、食品消费结构改善。 一季度居民食品消费支出为1003.03元，同比增加100元，增长11.1%；食品消费占消费支出的比重由上年的35.4%降为34.3%。居民人均在外用餐218.83元，同比增长23.5%，居民生活质量得到进一步改善和提高。 ??2、衣着消费增长明显。 居民人均用于衣着支出265.67元，增长23.8%。其中购买服装和衣着用品支出187.23元和14.43元，分别比上年同期增长3成以