经营,物业,授信报告.doc

经营,物业,授信报告 宏昌经营性物业项目授信报告 贷款契约编号： 申请报告：#借款人基本情况/#贷款的基本条件/#融资加总/#简要财务分析/#或有内容/#贷款效益测算/#风险分析及对应措施/#综合评价 信贷报告：#借款人经营状况介绍/#借款人财务状况介绍/#与我行往来情况/#融资分析/#担保情况/#收益分析/#总结 财务报表：#财务报表 关于给予北京宏昌购物广场有限公司 经营性物业经营性物业经营性物业项目贷款RMB 5,180万的申请报告 （新贷款） 序言： 北京宏昌购物广场有限公司（以下简称：借款人）成立于2004年11月10日，注册资本RMB500万，借款人以销售百货和出租商用设施为主营方向，主要销售定型包装食品、散装直接入口食品、散装非直接入口食品、加工方便主食品；出租商业设施；出租房屋；百货；五金交电；服装；化妆品；体育用品；文化用品。借款人法定代表人牛启然拥有一支较高水平的专业管理团队，具有较为丰富的公司运营管理经验。 借款人负责管理北京市平谷县平谷镇高塔街58号的商业地产—北京宏昌购物广场1至3层，广场地处北京市平谷核心商业区，位于平谷县居住中心区也就是原来申亚菲宾馆、科委和法院所在地，占地面积有2.4万平方米，总体建筑面积4.1万平方米，在平谷来说是唯一一座融合购物、休闲、娱乐、桑拿、健身、高档私人会所为一体的现代化产权式商业娱乐中心。区位优势较为突出，为我行近年来在北京地区开展的经营性物业中，比较具有发展潜力的项目。项目整体分为四个主题区域——文化休闲广场、零售商业店铺、桑拿娱乐健身区、温泉高档私人会所。 在广场的东面建有成熟的恒生市场和香水苑公园，与此同时北川小区、新兴小区、恒安小区和香苑小区也环绕在宏昌广场的四周，南面还筑有县宾馆、影剧院等便民设施，是现在平谷县的居住中心区和商业、文化、娱乐中心。宏昌广场整体造型新颖美观独特，不仅是夏都—平谷新的地标性建筑，更能代表平谷成为新一代的人文景观和做为整体平谷区域经济腾飞发展的历史见证者。随着北京住宅产业的郊区化发展,北京周边地区市政配套和基础设施日臻完善，消费娱乐等第三产业必将伴随住宅的郊区化而向郊区发展。平谷背后有着当地异常丰富的旅游资源，这里空气清新；景色宜人；交通便捷；平谷县是北京市北部重要的交通枢纽，城乡道路四通八达。铁路运输方面京包铁路贯通东西，城郊铁路S2线、规划轨道交通8号线等，客货运输方便。公路方面京藏（八达岭）高速公路、京新高速公路、110国道、S216、S323等从县内通过，四通八达的交通确保了升值空间的提高。丰富的旅游资源、完善的城市功能让平谷拥有了理想的投资和消费环境。商务配套设施齐全，方便的交通环境与多样服务设施为宏昌购物广场提供了得天独厚的地理位置优势，宏昌购物广场周边人流量、平均消费水平较佳。良好的金融和商业氛围使宏昌购物广场保持了较高的出租率。宏昌购物广场整体价值较为优越，升值空间较大，变现能力较强。 北京宏昌购物广场的租户包括租著名零售企业京客隆、中国大型家私企业全友家私。北京京客隆商业集团股份有限公司的前身是国有的创建于1994年的北京关东店商厦，主要从事日常消费品的零售、批发业务， 2006年9月25日在香港联交所创业板成功上市，并于2008年2月26日转主板成功。截至2008年末，公司的店铺数达到242 家，总经营面积32万平方米；分布在北京市18个区县及河北廊坊地区。2008年公司实现销售收入98.64亿元，利润达到2.76亿元，名列中国连锁 百强企业第32位。全友家私是中国最大的集研发、生产、销售为一体的大型民用家具企业之一。公司创建于1986年，现已发展到30个生产分厂、20多个驻外办事处、3000多家专卖店。产品共有50多个产品系列、6000多个产品款式，连续多年畅销全国，并远销欧美、东南亚多个国家和地区，产品销量在全国同行业中连续多年遥遥领先。 2012年，借款人年租金收入为708万元，租金收益水平较高，客户实力较佳，租金来源稳定性较强。抵押物出租率100%，租金收益情况较为良好，八大租户资质优良，租金来源较为充足稳定。 宏昌购物广场权属人北京宏昌购物广场有限公司，对宏昌购物广场日常租金收入进行收取，并全面负责宏昌购物广场经营管理。为进一步提高宏昌购物广场品质，提高租金收益，拟对广场外立面、内部设施及结构、内部消防管道和停车场进行大规模重新整修和改造。此次贷款申请贷款金额5180万元。借款人宏昌购物广场的整体装修改造装修项目金额约为RMB6600.5万，借款人向我行 融资RMB5180万用于宏昌购物广场装修，借款人出资比例21.52 % ，符合自有资金不低于20%的制度规定。借款人拟以宏昌购物广场所占土地使用权及1至3层的地上建筑抵押，以大楼净租金收入作为还款来源，向我行申请经营性物业经营性物业经营性物业项目贷款