上海市莘闵别墅区生活配套及竞争个案市场调研研究报告69p.ppt

生活机能配套 万科白马花园 整体配套 商业：约7000㎡弘基购物休闲中心（招商中）教育：约3000 ㎡岳阳一级幼儿园（已签约入驻）运动：一兆韦德综合健身会所（已开业） 社区服务系统：班车，但目前不对南块小区开放。 游泳池 商业 广场 会所 健身馆 幼儿园 一兆韦德 品牌：作为全国性房地产开发企业，万科品牌在上海市场的市场认可度较高，由此形成的品牌簇拥者及价值认同客群总量对项目形成了最为基本的有效保障； 配套：该项目虽然是地区内混合型社区，但总体规划配套较为完善，至目前，项目一期进入现房阶段，各项景观、绿化接商业、配套会所基本已成型，一兆伟德以与该项目会所签约并准备入住，对于别墅客群而言，完善的配套设备增强了对项目购买的信心，也削弱了客群对其价格的抗性； 物业：万科企业品牌的主要支撑在于其全国的开发战略、自成一体的产品品种，另外也在于万科物业对品牌价值高度支撑，对于消费信心形成重大的支撑； 品质：在解决南都遗留的项目之后，该项目总体立面效果及材质进行了根本的转变，由原来的涂料外立面转变成后面的面砖外墙，由原来的白色系转变成了目前的深红色系，从整体外观视觉角度而言提升了一个较大的幅度； 面积配比：该项目自别墅推出以来，推盘总体策略基本以100套左右一批次推入市场，及时消化，及时后续跟进，面积段大多控制在180-190左右，该面积段与经济类别墅社区的区域特征高度相符，同时又目前经济类别墅（联体）在本板块内主力成交的面积段。但过高的单价，也将其客群拔高到区域客群中的高端客群； 质量：该项目其实自身也与本案相似，存在一定的质量问题，但从本司多次对该项目的实地参观而言，该项目在质量问题上的处理有较多值得借鉴的地方，一方面是对有问题的产品进行封闭整改，另一点通过物业进行及时的整改，以上两点，都未将该项目的质量问题暴露的外部。 卖点罗列 主力户型：联排180平米 地下室 二层 三室 一层 项目二：河谷3号（达安圣芭芭花园三期） —— 项目指标： 占地面积：43333平方米 总建筑面积：37160平方米 总户数： 239 容积率：0.70 绿化率：30% 户型面积：90-120平米，共8种房型 物业地址：松江月台路500弄（近明中路路口） 建筑类别：联排别墅、独立别墅 建筑风格：地中海建筑风格 开发商：上海达安企业发展有限公司 ? 物业公司：达安物业管理有限公司 物业管理费：2.20元/平方米·月 价格：预计单价15000元/平米，总价150-160万 /cn/projects/residential/07108/r-07108-0.htm 项目总体规划 景观特色 天然水景比较丰富，拥有春申塘与小茜浦两大原生河道。地块结合小茜浦的河道绿化设置L型的绿化景观区，各组团间每户的院绿化联为一体与景观区域连通。次入口广场和人行入口景观空间作为景观节点设计。采用南低北高的缓坡形式。 河谷3号（达安圣芭芭花园三期） 沿用南加州圣芭芭拉小镇的建筑风貌，完美体现浓郁地中海式的风情，演绎南加州风格的生活理念。 联体住宅沿月台路成组团布置，独立住宅沿基地东侧、南侧布置，小区空间形态呈南低北高之势，在明中路一侧和月台路转角处有少量商业配套设施。所有联体住宅均为南入口，结合北面的花园设置了地面停车位。地块南侧还布置了少量面积为120平方米的三房两厅的联体住宅，基本功能结构与90平方米房型一致，但房间面宽加大。在小茜浦西岸和春申塘北岸景观条件较好的区域布置了180平方米的独立住宅，四房两厅，建筑有独立的东向或南向花园，并在一层设置了独立的停车位。厨房专设服务出入口。建筑立面风格溶入了现代的西班牙风格。 生活机能配套 河谷3号（达安圣芭芭花园三期） 安保系统：家庭报警系统、可视对讲系统、电子寻更系统智能化设施：电视监控系统、水流检测系统空调新风系统：中央新风系统、中央吸尘系统 商业：便利店会所：茶餐厅 教育：无 运动：室内泳池、网球场、健身房 社区服务系统：班车一天8趟 纯粹：该项目是典型的地中海式建筑风格，该类风格正是目前别墅类中端产品中最为受市场欢迎和接受的建筑风格； 定位独特：主力户型面积全部控制在90-120平方米单套面积段内，其他（尤其是89平方米）面积段占多数，在面积段角度独树一帜， 从总价段的情况来看，对购买入门级客群存在一定的引导优势； 材质感强：该项目整体外观涂料以黄色为主，下部采用毛石。示范区形象做的较好，从外观上看，品质感较强批； 附加值：90平米的户型经过改造实际使用面积可达到160平米； 合理的推盘节奏控制：其从年中就开始进行市场推广，而开盘时间预计将在11月底，可以规避掉了主要的市场调控的爆发阶段，而好几个月的蓄水期，将给其较为充足的准备。 卖点罗列 主力户型：89平米 首层为客厅、餐厅和