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第4期:租赁合同签订、履行过程中常见的法律风险及防范策略
法律风险预警二0一一年第四期租赁合同签订、履行过程中常见法律风险及防范策略编者按:《中华人民共和国合同法》其次百一十二条规定,租赁合同是出租人将租赁物交付承租人用法、收益,承租人支付租金的合同。其次百一十三条规定,租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用处、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物修理等条款。为实在有效地躲避法律风险,进一步完善房屋租赁合同签订制度,我们针对租赁合同在实务中存在的法律风险进展了归纳并预警。法律风险一:签订的房屋租赁合同无效,造成承租人损失。〔承租人风险〕防范建议:1、承租人应要求出租人出示其对该房屋享有出租权的有效凭证,如房产证、公房租赁凭证,并留存副本。2、假如房屋属转租性质,除要求转租人出示上述凭证外,还应要求转租人出示其与原出租人之间的租赁合同副本;如该租赁合同商定需经原出租人同意该房屋方可转租的,还应要求转租人供应原出租人同意转租的书面确认函,并留存副本。法律根据:《中华人民共和国合同法》其次百二十四条规定:承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同连续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。3、应订立租赁期限不超过20年的房屋租赁合同,否那么超过时限无效。法律根据:《中华人民共和国合同法》其次百一十四条规定:租赁期限不得超过20年。超过20年的,超过局部无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但商定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。法律风险二:承租人延付或拒付租金,造成出租人损失。〔出租人风险〕防范建议:在租赁合同中应明确商定租金支付期限、方式及延付租金的合理期限〔租金宽限期〕,如超过宽限期承租人仍未支付租金,出租人应通过挂号信、邮政特快专递等书面方式明确要求承租人支付租金,同时在挂号信凭条、特快专递详情单上注明内件为付款通知,并保存副本及相应的签收回执备查,出租人在承租人明确拒付后,可解除合同。法律根据:《中华人民共和国合同法》其次百二十七条规定:承租人无正值理由未支付或者拖延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。法律风险三:不定期的租赁合同,双方均可以随时解除。〔双方风险〕防范建议:不管租赁期限长短,均应签订书面租赁合同,并在合同中明确租赁期限的起止日期;如没有商定或者商定不明确,双方又协商不成,法律上视为不定期租赁,双方可随时要求解除合同。法律根据:《中华人民共和国合同法》其次百一十五条规定:租赁期限6个月以上的,应当采纳书面形式。当事人未采纳书面形式的,视为不定期租赁。法律风险四:承租人未经出租人认可,自行修缮租赁房屋造成损失。〔承租人风险〕防范建议:1、订立租赁合同时,承租人应与出租人对房屋的日常修缮义务作出明确商定;如租赁合同未对上述内容作出明确商定,应由出租人担当修缮义务。法律根据:《中华人民共和国合同法》其次百二十条规定:出租人应当履行租赁物的修理义务,但当事人另有商定的除外。2、如房屋确需修缮,承租人应通过挂号信、邮政快递等书面形式通知出租人需修缮的详细内容,并赐予出租人合理的修缮期限。如超过合理期限出租人拒不修缮房屋,承租人以市场价自行修缮后,应通过挂号信、邮政特快专递等书面形式通知出租人担当相关修缮费用,并附相关修缮费用凭证副本。法律根据:《中华人民共和国合同法》其次百二十一条规定:承租人在租赁物需要修理时可以要求出租人在合理期限内修理。出租人未履行修理义务的,承租人可以自行修理,修理费用由出租人负担。因修理租赁物影响承租人用法的,应当相应削减租金或者延长租期。本期主送:局内局领导、各县〔市〕局、市局直属分局、效劳督察部、后勤建立部。
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