高士商贸城建设可研报告.doc

高士商贸城建设项目 第一章 总 论 1.1项目概况与建设背景 1.1.1项目名称 高士商贸城 1.1.2项目地点 项目建设地点位于望江县高士镇高士街东侧。 1.1.3项目建设单位 1.1.4法人代表 法人代表： 1.1.5项目建设单位概况 望江县鑫宝莱房地产开发有限公司成立于2012年5月11日，经望江县工商局注册的私营企业，位于望江县高士镇高士街，注册资金200万元，主营房地产开发。 望江县鑫宝莱房地产开发有限公司共有员工9人，中高级职称有6人，公司开发建设的自成立以来，业务稳步、快速发展，公司以“理性、真诚、专业、创新”为经营理念，以“为顾客提供最好的产品和服务”为营销理念。公司在发展壮大过程中，始终注意选拔和培养一批有上进心、职业素养好、专业水平高的优秀人才，并力求用优秀的企业文化塑造优秀团队1.1.6项目可行性报告编制的依据 (1)望江县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要； (2)安庆市建筑定额、现行建筑市场行情； (3)望江县城镇发展总体规划； (4)建设方案与参数（第三版）。 1.1.6项目提出的理由 房地产行业作为关系到国计民生的一个重要产业，在国民经济发展中占有举足轻重的地位。特别是近几年伴随着经济社会的快速发展和城镇化建设进程的加快，城镇住宅市场的需求量也在迅速的上升。逐渐富裕起来的人们已经越来越不满足于现有的住房条件，迫切地期盼配套设施齐全、建筑设计前卫、环境状况良好的住宅小区。高品味的住宅小区已经备受消费者青睐。 望江县现有人口61万，县城区常住人口已超过15万，按照县城发展规划和我县教育兴城的发展方向，未来几年望江将有大批农业人口向城镇转移，城镇房产需求空间将会进一步加大。从经济角度看，望江县近几年的发展势头相当迅猛，房地产行业也还是处于上升阶段，建设用地需求越来越旺盛，因此住宅市场开发将进入一个崭新的局面。 本项目位于望江县高士镇高士街东侧，占据着重要的地理位置，区域位置优越，景观条件良好。 1.1.7项目规模及预期目标 项目总用地面积12317.79平方米，约18.48亩，总建筑面积26321平方米。其中计容建筑面积19888.4平方米，不计容建筑面积6432.6平方米（其中地下车库4166平方米）。项目建设遵循集居住、商务及配套服务为一体的规划设想，拟建商住楼、住宅楼、会所、幼儿园及相关配套设施等，力争做到小区内生活设施齐全，基础配套完善，另配套增加高科技成分，如：宽带、有线电视入户等。 1.2主要技术经济指标 主要技术经济指标一览表 序号 指标名称 单位 数据 一 技术指标 1 总用地面积 平方米 12317.79 2 总建筑面积 平方米 26321 3 总户数 户 160 4 容积率 1.61 5 绿化率 % 36.3 6 建筑密度 % 30 二 经济及财务指标 1 总投资 万元 5400 2 销售收入 万元 7861.09 3 营业税金及附加 万元 356.87 4 利润总额 万元 1627.12 5 所得税 万元 406.78 6 税后净利润 万元 1220.34 7 投资利润率（税前） % 30.1 8 投资利润率（税后） % 22.6 9 投资利税率 % 14.1 1.3问题与建议 (1)本可行性研究是建立在项目基础配套设施满足的基础之上，而基础配套设施又是乐观预计的，所以为了保证项目稳步实施，必须把好基础配套设施的建设关，兑现对消费者的承诺。 (2)本项目周边的竞争对手较多，所以要知己知彼突出体现项目的特色和卖点，从而增强竞争能力。 (3)从本项目的不确定性分析结果显示，项目的投资风险并不是很大，但是风险依然存在，要时刻保持警惕，严格执行预算，优化营销策略，尽早的收回投资。 第二章 市场分析与预测 2.1房地产市场宏观形势分析及预测 2.1.1宏观形势 中国目前的城镇化率仅有43％左右，未来至少还有20％的提升空间，由于城镇化和家庭小型化带来的城镇新增家庭将超6000万户。另外中国处于以劳动适龄人口为主的时期，目前抚养负担比重约40％，这比例至少可以延续到2020年以后，在东部沿海城镇则可以延续更为长久，因此可以预见的是，在相当长一段时期内，中国住宅市场将持续繁荣。从供求关系上看，未来商品住宅供应量难以满足居民需求。从新增土地供应角度看，2009年大部分城镇都未能完成供地计划，而随着城镇拆迁的难度不断上升，未来土地供应的能力更加不容乐观。而从存量土地利用角度看，2005—2010期间，存量土地处于较快的消化状态，这与开发企业充分运用预售款的融资功能、提高了一定资金的运用效率有很大关系；而随着预售融资功能的不断弱化，未来存量土地的利用能力将遭遇严峻挑战。在这一背景下，市场未来