滨州惠民房地产市场调查.pptx

第二章 惠民市场分析;;销售模式;2 惠民县09年房地产投资分析;3 2009年惠民出让土地情况;3 2009年惠民出让土地情况;3 2010年惠民出让土地情况;3 2010年惠民出让土地情况;3 2010年惠民出让土地情况;供应量方面：推售的新项目剧增，除机关企事业单位团购项目外，对散户销售的项目也增加较多。2010年储备用地和待开发用地的数量较多，近2年内的房地产市场开发量及上市量将对目前63.9万人口、城镇化率达到40%的惠民房地产市场形成较大压力。 需求量方面：县城、乡镇的私企老板、个体经营者及企业职工仍将成为个体购买房产的主要客户群体，且具有一定的消费潜力，单位政府团购项目占房地产去化总量的2/3强，后期很长时间仍将是消费去化主力。 产品方面：以多层为主，随着地价升高，逐渐涌现小高层产品；规划设计水平逐渐提高；户型设计趋于先进、合理、私密性的提高；客户对景观绿化、 配套及物业服务的重视程度也越来越高。 房价方面：由于地价攀升，推动了房价上涨，促成了小高层产品的出现，住宅市场价已达2700元左右；但团购项目由于地价低中间环节少，房价销售在1500-1800元/㎡左右，因此吸收了大量的购房者，团购项目对于惠民房价的上涨势头具有很大威胁。 ;三 惠民县住宅市场分析;销售模式;惠民县住宅景观规划概况;惠民县房屋户型面积概况; 根据以上户型统计，可以得出目前惠民县住宅设计特点： 绝大多数为客厅南向； 卧室带阳台，卧室留有壁橱设计空间，客厅开门进入阳台空间； 卫生间干湿分离设计，明厨明卫设计； 餐厅与厨房紧密结合，布局合理； 大飘窗设计，赠送面积较多，大小南北阳台设计，增加了外立面的丰富观感，目前已经成为外立面设计的一个特色亮点。 户型面积最小的90平米的两房，没有低于90平米的房型； 三室二厅一卫及三室两厅两卫，多数人选择面积110—130的舒适性三房;单位政府团购项目仍将是项目产品去化主力; 团购项目价格方面对于惠民房价上涨具有很大威胁; 产品以多层为主，随着地价升高，将在核心区逐渐涌现小高层 产品； 户型设计趋于先进注重搭配合理房屋设计私密性的提高； 客户对景观绿化、 配??及物业服务的重视程度也越来越高; 新开楼盘社区规划设计水平逐渐提高； ;滨州温泉文化博览园是目前惠民县规模最大的综合型房地产项目，项目占地550亩，总建筑面积约40万平方米。滨州温泉文化博览园定位为“大型城市综合体”，园内有鲁北最大的温泉酒店（北京九华集团经营，五星级标准），并建有25万平方米高端温泉养生住宅区，涵盖湖畔情景洋房、河滨花园洋房、叠院别墅、联排别墅、酒店式公寓等，并配套有风情商业街、超市、医疗、金融、高级写字楼、双语幼儿园等服务设施。;3 惠民县住宅市场分析——特色项目分析;3 惠民县住宅市场分析——特色项目分析;◇ 5万平米湖水公园与幸福河为景观核心，车行道公共绿地及楼间绿化多重景观体系；◇ 酒店、商业街、商务街、洋房、别墅，多种产品综合利用营造出丰富的高端生活氛围；◇ 建筑立面设计外窗套，隐形空调位及管道设计，简洁的现代的立面，◇ 设计太阳能专用位置，独特的热水系统◇ 外墙高档面砖和涂料，专用立面的PK砖，楼梯采用大理石地面；◇ 豪宅通用单元入口玄关设计，信报箱；◇ 地板采暖，天然气管道入户； ◇ 房间层高高达3米，洋房车库层高2.6米。 ;滨州温泉文化博览园;北京九华集团作为全国最大的温泉酒店集团，利用惠民得天独厚的珍稀锶热温泉资源，打造滨州唯一五星级标准温泉主题酒店，包括VIP温泉会所、室内外30余个温泉泡池、风情温泉岛、国际标准体检中心、室内四季恒温游泳池、300余间客房、会议中心及培训中心等。五星级标准温泉酒店作为山东稀有、滨州唯一的高端城市配套，将提升惠民东部城区板块价值，并以五星级酒店为核心形成惠民城市的高端商务区、高端生活区。 滨州温泉文化博览园以温泉为灵魂，以五星级标准酒店为依托，立足滨州、辐射黄河三角洲及华北地区，打造“黄河三角洲世界级休闲商务平台。; 滨州温泉文化博览园是惠民县政府的重点推动项目。 惠民温泉文化博览园位于城区发展主轴位置。定位为“大型城市综合体”，园内有黄河三角洲最大的温泉酒店、有25万平方米高端温泉养生住宅区，建筑产品涵盖花园情景洋房、叠院别墅、联排别墅、酒店式公寓等多种业态，并配套有风情商业街、双语幼儿园、超市、医疗、金融、高级写字楼等服务设施打造高端综合性社区。　;四 惠民县商业市场分析;医疗机构;北段鼓楼大街以仿古商铺及小区底商为主;北段鼓楼大街 以仿古商铺及小区底商为主;1 惠民商业市场环境分析;1 惠民商业市场环境分析;东门大街商铺业态以食品、家居、电动车销售为主;⑴