强制执行中“所有权瑕疵”不动产处置——人民司法稿.doc

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强制执行中“所有权瑕疵”不动产处置难问题研究

文/顾乐永

【内容摘要】“所有权瑕疵”不动产司法处置规则的缺失是导致该类财产处置效率低下的重要因素之一。由于我国民事强制执行中关于财产处置程序的设计，主要是沿袭执行标的物为“完全物权”或“清洁物权”的不动产模式来进行的，没有或较少考虑到现实生活中大量“所有权瑕疵”不动产的特殊性。对该类财产的处置须有一套特殊的规则，必须重新审视和完善行政机关企事业单位或其他组织与法院就“所有权瑕疵”不动产处置的协作配合规则、完善财产查控和调查规则、并为丰富法院的处置手段，相应规范和完善“现状处置”、“限

权”处置、缺陷补正及财产用益权强制管理等规则。

一、问题提出

目前由于我国长期以来登记制度不完善，导致许多不动产未办理登记证书的商品房、农村承包土地，农民自建房等不动产大量存在，人民法院在强制处置该类财产过程中遭遇很大困难。通过对我国东部经济发达地区J省X市、中部地区S省z市和西南地区G省F市的三个县级市基层法院近三年来在强制执行中涉及不动产处置的案件进行调研数据显示：X市、Z市和F市三个基

层法院自2013年1月至2016年6月共受理涉及不动产处置的执

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行案件中，尚未如期进行处置的案件比率分别为69%,73%、67%。其中因财产存在“所有权瑕疵”而未能有效处置比率分别为79%;76%,87%°。如果说，目前强制执行中的财产处置难已经成为人民法院所面临主要难题。那么说，其中“所有权瑕疵”“不动产处置问题又是难中之难。“所有权瑕疵”不动产是否能够纳入可供执行财产范围，使之变现抵偿申请执行人的债权?因存在实体法上的障碍，在实践中还存在许多争议，一些人民法院或法官出于谨慎、保守的态度对于“所有权瑕疵”不动产采取一律不予以处置的做法。从而引起申请执行人和社会相关公众的情绪对抗，一定程度上损害司法公信。实践中，虽然部分人民法院为破解这一难题进而不同程度地进行一定探索和实践，但是，一方面招致社会和媒体批评，认为法院是为“违法建筑”公开“洗白”;另一面，因规则缺乏而各行其是。例如，有的法院对因未办理产权登记手续无法拍卖的房屋，依法裁定该房屋由申请执行人管理并收取租金④。有的法院以公证移交的方式，将无证房屋的所有权予以转移°;还有的法院积极采取瑕疵补正的方式，对于行政

机关虽认定为违章建筑，但通过限期改正转为合法建筑后再行拍

囿于岗位和资力的约束，笔者仅通过同学关系及个人所在单位的便利选取了三个不同地区的基层法院数据资料，虽然不具有全面性，但是相对具有代表性。

本文中的“所有权瑕疵”不动产包括物权外观因未登记而不符合国家法定形式的各种不动产，也包括

存在抵押权、居住权、共有权等权利负担以及法律和政策对转让主体、期限作出相应限制的不动产。

《法院怎能为违法建筑“洗白”?》,载《市场报》2014年1月30日第7版。

江西大余县法院做法。/public/detail.php?id=39779,2016年8月6

日访问。

《会昌：“无证”房屋执行难公证移交解难题》载http://gzzy,/public/detail.php,

2016年8月6日访问。

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卖。其操作方法和操作流程也不尽一致，导致司法结果和标准极不统一。为此，加强对“所有权瑕疵”的不动产处置中相关问题的研究和思考，对于进一步提高执行到位率、最大程度地保护

当事人的合法权益和在短期内基本解决“执行难”具有重要意义。

二、“所有权瑕疵”不动产司法处置的正当性与价值评价

“所有权瑕疵”不动产处置难的障碍主要来源于实体法上的诸多转让和收益的限制。执行法官面临对逾越法律“雷区”的禁忌和权利维护的正义冲动，形成明显的“布里丹毛驴效应””。城市房地产管理法第38条第(六)项规定，无房产证的房屋不得转让。实践中许多观点认为，按照该条规定，如果将该类房屋在执行程序中予以处置，无论是经过拍卖、变卖和协议转让均构成实质的违法转让，而且与拍卖法第7条关于“行政法规禁止买卖的物品和财产权利，不得作为拍卖标的”的规定相悖。对此，笔者认为，必须根据我国现有房地产管理现状，从体系解释和立

法目的解释的角度作出正确的解读：

1.财产权是绝对权利。“所有权瑕疵”不动产属于公民个人或法人所有并具有使用价值的财产。该项财产无论是合法建造、违法建造还是个人付出对价或因身份受让如继承)所得，均取得了原始所有权。西方法学家奥诺将财产所有权要素清单定为“占

有、使用、管理、收益的请求权；转让、放弃、排他、抛弃的权

“参见于江苏省高级人民法院执行局2016年3月5日《关于执行工作中若干问题解答》心