3192—南京某别墅策划案.doc

雨花石文化园别墅部分营销策划方案 一、别墅项目概况 六合雨花石文化园别墅规划总建筑面积约5万平米，平均面积为250平米左右（联体别墅200平米、独立别墅320、300、275平米），总计约为200户，绿化率达到40％以上，整个别墅区有低密度的空间布置、合理景观组团、山水石的园林景观规划、小区智能化配置系统、生活功能配套一体化、人车分流组织系统、会所文化设施、运动场地、开放式的广场，充分体现现代的、生态的、休闲的、人文的风格，表达出该项目雨花石文化底蕴、建筑的文化内涵、景观的文化内涵。 二、别墅项目经济技术指标 序号 建筑指标 单位 数量 备注 1 用地面积 平方米 129204 2 别墅建筑面积 平方米 51681 2.1 高档别墅建筑面积 平方米 3691 单体约320 2.2 中高档别墅建筑面积 平方米 8859 单体约300 2.3 普通别墅建筑面积 平方米 15873 单体约275 2.4 联体别墅建筑面积 平方米 23256 单位约200 3 别墅容积率 0.4 4 多层建筑面积 平方米 77523 5 总体容积率 1.0 三、建设期及销售计划 别墅项目计划按两期滚动开发，总建设期2.5年（含前期工作），计划于2008年4月初开工，于2010年10月底全面竣工并交付使用，一期楼盘销售拟在2008年9月初正式启动，整个楼盘于2011年1月底全部售罄。 在市场稳定的情况下，如果实现销售均价3100元/平米，80％的销售率，则别墅项目总现金流入约为1.28亿元； 在市场需求旺盛的情况下，如果实现销售均价3200元/平米，90％的销售率，则别墅项目总现金流入约为1.48亿元； 在市场需求不太景气的情况下，如果实现销售均价3000元/平米，70％的销售率，则别墅项目总现金流入约为1.08亿元； 四、产品定位 1．产品定位 别墅的产品形象定位为塑造人文社区的楷模，品质生活的典范，具体来说就是用科学的建筑设计、山水石景观、品质化的施工、品质化的建材用料所营造的人文的、生态的、休闲的、健康的高品质社区，同时再加上宇扬集团品牌力的形象附加，进行总体形象的定位。 2．产品特性：a、建筑形态：独体别墅、联体别墅（2-3层）。b、建筑环境：高绿化、园林式、生态化。c、建筑风格：风格多样、高端、张扬个性、唯美、风格多样。d、建筑使用率：建筑使用率很高。e、使用面积单价：同等销售单价下，使用面积单价低。f、内部空间：宽敞、立体感强，灵活、自由、随意。g、自然通风采光优良。h、停车位：每栋楼有独立停车位、园区内有公共停车场。i、入驻感受：尊贵的、自由的、人性的、品位的、文化的。 .3. 园林及环境定位 园林的定位为自然山水石，以自然绿化和自然水景点缀，一切绿化及景点只须自然、随意的布置，石文化园林景观，人文涵义、亲和自然、精致、追求内在涵义胜于外表，有山、水、石之美， “山之美”，就是通过地势的起伏、落差来营造的一种自然之美。当然这里的“山”是指社区环境在平面上的高低落差，以此来表达一种绵延起伏、庭院深深、引人入胜的美感。 “水之美”是以水之柔情衬托建筑的刚性之美，达到刚柔并蓄的环境效果，巧妙地借“水”选景或应用上述“水”的艺术表现手法，使整个小区环境充满动感，充满生机，达到一种美的境界，园内布局有明确的功能分区和清晰的浏览路线，主要设置花木、草坪、水面、花架、凉亭、雕塑、健身休憩设施和园林石铺装地面等。。，绿化景点的设计固然重要，但灯饰的布置也是非常重要，特别是在晚上小区的灯光从不同的角度不同的景点自然发放，会让客户置身于大自然的感觉，所以建议小区内部的灯光摆设位置要自然，如在花草丛中、水底下、树干或树伞上，水景和喷泉用多彩灯光映射。 4.会所设施定位 建议将本项目会所定位为： 文化型会所 A.功能包括： 文化沙龙、中小型会议 定期组织会员文化旅游活动 定期组织雨花石精品鉴赏会、雨花石精品拍卖会、名家书画展 雨花石文化节 健康运动室（包括健身室、各种运动设施） 石艺吧（即业主可以到这里制作雨花石艺术品、书法等） 名画廊（供业主欣赏） 家政服务中心（打理私家庭院、游泳池等） 儿童乐园（儿童游乐中心、儿童电影世界、儿童玩具世界） “私人宴会厅”提供会员私人宴会和酒会使用； 健康护理中心 (面积为40-50平方米, 室内暖温香薰按摩浴池, 设有按摩放松器、桑拿香薰按摩放松器、水疗美容按摩床、健康推拿按摩椅、脚底穴位按摩器 B.组织形式： 邀请文化界人士及知名业主代表成为本会所会员 建议聘请专业的会所或经营公司对本物业会所进行管理或顾问服务 组织游园活动 组织各类文化活动（如小孩钢琴比赛、小型音乐会、书画表演会等） 组织团体旅游活动 五、卖点提炼 别墅的卖点有