3、大兴区生物医药基地东配套区11#地块可行性研究报告.docx

北京市大兴区生物医药基地东配套区11号地居住项目（配建公共租赁房）可行性研究报告 一、项目基本情况 1、位置及交通 该地块位于大兴区北臧村镇，生物医药基地东配套区内，南六环路南侧，与我公司南加气项目隔京开高速公路相对，紧邻地铁4号线天宫院站，距离南三环15公里，距离首都第二机场（暂定大兴区榆垡镇南各庄）20公里，交通位置十分便捷。 图1：项目位置及交通图 2、四至、现状及交地条件 （1）四至 该项目宗地四至范围：东至京开高速公路，西至新源大街，南至华佗路，北至庆丰路。 （2）现状 宗地内除有电线一路及部分树木以外，已达到自然平整。 图2：项目现状及四至 （3）市政状况 该项目由大兴区分中心负责完成宗地范围内征地、地上物拆迁、渣土清运和场地平整，以及该宗地入市交易前咨询、评估等前期工作，向中标人提供具备“六通一平”（“六通”指宗地外通上水、下水、通电、通路、通讯、通燃气，“一平”指除路灯、红绿灯、高压线杆、树木以外的场地自然平整）条件的土地，临时水电接用费用由中标人承担。项目目前现状“六通一平”，其中西侧新源大街、北侧庆丰路和南侧华佗路通上水、下水、通电、通路，由政府出资提供。通讯与通燃气由通讯单位和燃气单位投资提供。 图3：项目地块市政规划示意图 3、规划条件 该项目总用地面积18.84公顷，建设用地面积11.40公顷，建筑规模25.29万平方米，其中居住建筑规模23.59万平方米，教育配套1.5万平方米，具体规划指标如下： 表1：规划条件表 序号 地块 用途 建设用地面积（ha） 建筑规模（万㎡） 容积率 控制高度 1 0506-005 居住 5.35 13.18 2.5 60 2 0506-022 居住 4.16 10.4 2.5 60 3 0506-016 小学 1.44 1.15 0.8 18 4 0506-021 托幼 0.44 0.35 0.8 12 图4：项目地块规划示意图 4、周边配套情况 该项目目前缺乏必要的生活配套，在医药基地东配套区内，天宫院地铁站附近规划了商业金融约60万平方米（与本项目同期推出），可以解决本项目的配套问题。项目北部的大兴城区区域商业、医疗、教育等配套资源较为丰富。 图5：项目地块配套示意图 二、市场分析 1、大兴区概况 ⑴区域状况 大兴区位于北京市南部，东临 HYPERLINK /view/39339.htm \t _blank 通州区，南临河北省固安县、霸县等，西与房山区隔永定河为邻，北接丰台、朝阳区。辖区面积1036平方公里，常住人口109.7万人（2008年末），下辖5个街道办事处、5个地区办事处、9个镇。 ⑵区域经济发展状况 2009年大兴区区国内生产总值为236亿元，位列北京市12个郊区县第4位，人均可支配收入为22700元。文化创意、生物医药、生产性服务业和都市型现代农业四大产业为大兴区主要产业。 图6：2009郊区县GDP与人均可支配收入 ⑶区域规划 根据《大兴新城规划（2005-2020）》，大兴新城的城市空间结构为“一心六片三组团”，一心即京南绿色新城核心区，大兴的行政中心和文化中心；三组团即西红门组团（综合承接居住和商业服务区），孙村组团（发展控制区），狼垡组团（综合生活服务区）；六片即东片区（大兴区域综合功能区），东北片区（综合功能承接区），西片区（文教先导综合发展区），东南片区（物流先导综合产业区），西南片区（生物医药先导综合产业区）以及预留发展片区（未来承接片、新城综合发展）。 该项目所在的西南片区为生物医药先导综合产业区，规划继续发展成为以生物医药基地为主导的综合产业区。积极发展生物医药关联产业及科研，按照市级产业区标准进行建设。 图7：大兴新城规划示意图 2、大兴生物医药产业基地 大兴生物医药产业基地规划面积是9.63平方公里，成立于2002年12月，2006年1月经国务院批准纳入了中关村科技园区，2006年11月国家发展和改革委员会批复产业基地为北京国家生物产业基地。园区已经形成了中药现代化、现代生物制品、研发检测服务等多元化的产业格局，初步形成比较完整的产业链条。以中国药品生物制品检定所、国家兽医微生物中心、国家动物疫病预防控制中心为龙头，形成药品、生物制品检定及技术执法核心区域；以同仁堂集团、康美药业、以岭集团为龙头，形成中药、天然药物核心区域；以四环科宝、协和制药为龙头，形成化学制剂核心区域；以民海生物、康泰药业为龙头，形成疫苗、生物制品核心区域；以麦邦电子医疗设备、国药龙立制药装备为龙头，形成医疗仪器和制药设备核心区域；以中国医学科学院药物研究所、中国中医科学院、北京市科学技术研究院为龙头，形成药品研发创新核心区域。预计2015年，大兴生物医药产业基地产业规模将达到600亿元。 3、周边土地市场 该项目周边土地成交主要集中在大兴新城