商住综合体项目定位及投资分析.ppt

独立玄关收纳 卧室都带凸窗　 工作阳台　 厨房与餐厅互动较好 户型 125系列小U5舒适三房 参数 建筑面积 套内面积 公摊面积 得房率 124 ㎡ 108 ㎡ 16 ㎡ 87% 产品特点 1、130平米三房二厅 2、得房率90% 3、11层电梯公寓， 4、一梯两户，品质更高 5、南北通透 6、独立玄关，带收纳 7、U型厨房，使用效率更高 8、厨房与餐厅及客厅的空间关系良好，利于沟通 9、双卫生间 10、独立洗衣房 11、卧室都带凸窗 12、舒适的室内尺度 13、可工业化住宅，提高 产品品质和生产效率 次卧收纳 舒适的阳台　 2.2.2 .2 别墅户型参考 联排 独栋 叠墅 2.2.2 .3 酒店户型参考 按标准酒店房间面积要求设计， 在具体方案中作详细调整。 建筑外观图参考 总规划图参考 商业建筑外观(含酒店) 建筑外观图参考 会所建筑外观图参考 湖边会所参考 商业街会所参考 2.3.1商业客户群定位 根据问卷调查，家庭月收入5000元以上、28-40岁之间的占比40％；由于青山区目前家庭收入水平较高、时尚人群主要集中在28-40岁之间。 这部分消费者具有较好的经济实力和消费意愿，本项目的目标消费者主要定位为这部分人群。 这部分人群有两大特征： 其一，从生长环境看，这部分人主要出生在60年代末到70年代末，开始工作于90-95年间，收入水平高于上辈，消费意愿强，餐饮娱乐消费高，且对品牌有所认知； 其二，从家庭成长周期看，这部分人群基本已结婚，并且大部分有孩子，孩子年龄主要在1-10岁之间，对于孩子投入大； 同时在未来4－5年后项目开业时，28-40岁之间的中高收入人群包含有较多出生于70年代末和80年代初的人群，这部分人绝大部分为独生子女，物质极大丰富于之前的任何一代，更有个性，更时尚，紧跟国际时尚潮流。 随着青山区经济的快速发展，预计未来中高收入人群的更趋年轻化，也更加时尚。 根据目标消费者时尚以及家庭特征，建议将本项目打造成“时尚家庭育乐馆”。 时尚：包含时尚的品牌、时尚的生活方式、时尚的消费体验 家庭：不仅是满足女性逛街的需求，也满足男性放松休闲、交友聚会的场所，同时还是小孩娱乐和成长的推动器； 育：小孩投入是年轻家庭最重要投入之一，尤其是孩子才艺的教育投入；以此为基础延伸到小孩服饰、玩具的投入和父母自身适应竞争的教育投入、美的投入。 乐：乐不仅仅是玩乐，而是结合餐饮的娱乐；在餐饮中沟通感情，在娱乐中促进感情，成为重要的休闲和聚会场所。 2.3 商业定位 其他消费群 简阳、眉山、成都等周边城市 之中高收入家庭 次主力消费群 具备新消费意识形态 之 全市中高收入人群 主力消费群 青山区的中高收入人群 2.3.2目标消费群定位 由于一层的档次定位是决定整体商场档次的重要基础，一层的商业档次要尽量提高，才能提高整体商场的档次，同时将零售向更高楼层延续； 考虑到目前世纪广场的商业气氛并不浓厚，给人的直观感觉还是停留在杂乱的层次上。 本项目低层可以以在项目成熟的过程中，逐渐调整品牌，提高项目的档次。 一层的主力货单价为2000-5000元的国际二线品牌，并在较好的位置布置一些货单价在5000元以上钟表、配饰以及服饰方面的国际一线品牌。 由于未来消费者将更具有个性、时尚，而青山区目前较多商场的品牌为国内品牌和港澳台的品牌，不够时尚个性。本项目可以利用此空缺引进国际活跃时尚个性品牌。价位在1000-3000元之间，并且在一层和二层设置跨层的时尚品牌旗舰店，带动整个项目的时尚氛围。 考虑到部分消费者的随机性购物需求以及充分利用世纪广场收入中档的时尚消费人群，可以在较高楼层布置些500-1000元的时尚大众品牌和运动品牌。 将有目的消费的餐饮娱乐安排在高层，利用通天梯直接引导到高层，使其从上往下逛。 早教中心、才艺教室的课程时间长；可以在其周边安排儿童服饰、玩具，成年人教育以及女性美甲、美容美发等，使陪同父母的等待时间更有乐趣。 购物中心内商业经营区域的划分通常应遵守一个原则，即任何一个购物中心的业态都是非常丰富的，任何一个购物中心都不应该片面地适应某一类消费者，而应尽量适应更大范围的消费者，因此在同一购物中心内应存在不同档次的商品，但不应把档次差别很大的商品放在一起，而应将不同档次和价位的商品分别设置于不同的楼层 2.3.3 业态定位 楼层 主题 主要货单价 品牌举例 一层 国际精品 国际名品 3000-5000，部分5000以上 rolex, omega,积家，tag heuer，tissot, vertu，longines, Folli follie, Swarovski, justgold,tesiro,enzo,agatha,琉璃工房；m.tsubomi, furla,东北虎