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物业纠纷案件剖析：物业纠纷中的权与责 物业纠纷案件剖析：物业纠纷中的权与责提要：灯光昏暗业主摔倒物业担责15%2017年1月，朱某到小区地下室车位取物，途经过道时，由于过道上方电灯坏掉，车库光线有些昏暗 精品源自请示 物业纠纷案件剖析：物业纠纷中的权与责 我国从福利分房到住房商业化已走过30多个年头，小区物业管理行业随之兴起，然而小区物业公司与业主之间的矛盾也相伴相生。业主常常抱怨物业公司管理不到位，房屋漏水、停车难，物业公司则称业主不缴纳物业费导致管理经营难以维系，双方的“角力”从未停息。 事实上，物业纠纷涉及到诸多法律法规，业主们对此大多不甚了解，哪些是自己的权利，哪些是自己的义务，如何正确合法维护自身权益，更是无从谈起。近日，浙江省余姚市人民法院法官杜健向记者剖析了一些物业纠纷案件，为业主们厘清其中的法律关系。 楼上乱建房业主怨物业未强拆 徐女士居住在余姚某高层住宅17层。2017年，徐女士楼上住户韩某对其住宅进行装修，并在北露台上搭建假山景观水系等设施，而北露台正是徐女士家房屋的房顶。韩某装修完不久，徐女士发现自家厨房有渗水现象，渐渐的，渗水从厨房蔓延至客厅、卫生间、阳台，徐女士房屋的地板、墙壁也逐渐开始变烂发黑，严重影响到徐女士的居住环境。徐女士将情况反映给小区物业，要求物业公司拆除违法建筑。物业公司在了解情况后向韩某发出了整改通知书，但韩某却置若罔闻。为此徐女士还停缴了每个月的物业费向物业公司抗议。然而，情况并未得到好转。 徐女士最终决定通过法律途径维权。2017年，徐女士向余姚市人民法院起诉，要求韩某拆除搭建设施，并赔偿损失10万元。同时，徐女士认为物业公司应对韩某的这种行加以制止，但是物业公司只是发送了整改通知书，并未采取实质行动加以制止，应当承担连带责任。 法院经审理认为，韩某未经批准在北露台搭建景观水系等设施，导致楼层渗水，损坏了徐女士房屋内装修和部分财产，判令韩某拆除违法建筑，赔偿徐女士各项损失3500元。而物业公司对韩某的行为已进行了劝告，基本尽到了物业管理职能，无需承担赔偿责任。 法官评案 物业无权强拆小区内违法建筑 由于房价一直居高不下，很多业主在买房装修时总是考虑如何将自己的居住利益最大化，从搭建空中阁楼到挤占绿化用地，这样的行为却损害了小区其他业主权益。杜健表示，在小区违法建筑问题上，业主往往存在一个误区，他们认为物业公司作为小区管理单位理应承担起强拆职责。实际上，物业公司作为一个民事主体，并没有拆除违法建设的强制执法权。对于违法建筑，物业公司仅限于向搭建违法建筑的业主予以劝阻、制止，在劝阻、制止无效的情况下，应及时报告政府主管部门，最终的执法权在政府相关职能部门。 韩某在北露台所搭建的景观水系确实属于违法建筑，理应拆除，但物业管理公司无权强行拆除。韩某作为景观水系的搭建人，其投入的建筑材料、人工费及景观水系生活设施、物品系其合法财产，理应受法律保护。如果物业公司擅自闯入韩某住宅强行拆除，就属于毁坏财物的行为。杜健提示，物业公司在行使管理权时要想有章可循，在签订物业合同时就应当明确双方的权利义务，通过增加规章条款达到约束业主私搭乱建行为的效果。 楼宇钢柱掉落物业房企一并告 2017年11月，许先生将自家车辆停靠在小区内。第二天早上，正当许先生准备开车上班，却发现自己的车辆已一片狼藉，一根不锈钢柱掉落在车子旁边，而自己车辆的引擎盖被穿洞，前挡风玻璃、大灯也有不同程度的损坏。许先生将车辆送至4S店维修，前后花了3万余元，这一飞来横祸给许先生出行带来极大不便。许先生了解到，撞坏自己车辆的不锈钢柱正是小区房屋装饰所用。许先生向物业公司索要赔偿，但物业公司却以房屋质量问题应由开发商承担为由拒绝赔偿，许先生也不示弱，以拒缴物业费的方式提出抗议，双方就赔偿问题一直僵持不下。今年6月，许先生将小区物业公司告上法院，要求物业公司和开发商赔偿其各项损失万元。 余姚法院审理后认为，开发商已于2017年5月将建设完毕的小区整体交付给物业公司。涉案不锈钢柱位于小区3号楼楼顶，属于建筑的公共部位，应由负责小区物业管理的物业公司承担维修责任。物业公司并没有证据证明自己尽到了维修和管理义务，因此应承担民事赔偿责任。 法官评案 开发商与物业属两个不同主体 建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害，除非他的所有人或者管理人证明自己没有过错，否则便应当承担民事责任。面对房产公司与物业公司的相互推诿，业主对于因坠落物导致的损失，可径直向小区的管理人，即物业公司索要赔偿。而物业公司认为建筑质量问题应当由施工单位及房地产公司承担，这与业主提出赔偿属于不同的法