世界金融中心项目策划报告.doc

世界全融中心 项目策划报告 深圳中原物业顾问有限公司 二零零四年三月十八日 第一部分，项目分析 一、项目总体认识： S （项冃优势）： 区位优势：地处深南大道，在国贸、地王、东门三大商圈的中 心位置，在政府规划的金融中心区范围，临近深圳地铁老街站, 交通四通八达； 硬件优势：引入国际先进的建筑智慧，高端的硬件配置，星级 酒店的装修标准，满足国际国内客户的居住办公需求； 外观设计风格简约、现代，内部为超高中空复式结构设计，引 导现代、自由、超前的主活方式； 强大的开发商的品牌优势。 W （项目劣势）： 项目基本按统一的标准已装修完毕，客户发挥的空间小，客户 对象范围缩小； 高端价位； 物业管理费高。 0 （项目机会）： WTO、CEPA给深圳带来了更多的繁荣与机会； 地标级主体写字楼带来的号召力； 蔡屋围金融中心区域的形成给项目提供更多的客源； 超高中空户型适合有特殊需求和渴望展示个性的客户； 中原建议户型格局可以在允许的范圉内合并或改变，极大的拓 宽客户群; 中原广阔的客户资源。 T （项目威胁）： 过往写字楼、酒店公寓档次的低价位参照; 高端投资、用家的客户群挖掘。 如何看待蔡屋围商务带？ 区域开发发展计划：蔡屋围金融中心区重新布局 罗湖区提出了金融中心区改造新思路：在以人民银行为核心的 约14公顷范围内，拆除15万平方米的旧建筑，对金融商务设施进行 重新布局，以吸引更多的内地、香港和国际金融机构落户，打造深 圳的金融服务中心、资金集散中心、金融信息中心和金融监控中心。 罗湖区有关方面负责人表示，改造将围绕中国人民银行深圳中心支 行金融监管大楼项目的启动，在此基础上，增加以金融商务为主的 办公楼或商务公寓，以及酒店式办公楼和金融配套设施；罗湖区希 望通过打造金融中心区带动相关服务业发展，使罗湖成为跨国公司 地区总部和研发、采购、服务中心聚集地。 如何看待周边待售.在售物业： 中原对周边待售物业的调查结果： 从以上资料分析，这些物业在物业配置、物业档次、客户分类上 与项目都不具备直接竞争力。 四、 如何看待自身产品？ 1）地标级物业：项目位于深南大道南侧，居国贸、东门、地王 三大商圈的中心，在政府规划的金融中心区域，毗邻深圳地铁老街 站，步行十分中至罗湖火车站，距深圳宝安国际机场30分钟车程。 5A2）智慧建筑：世界金融中心是集甲级写字楼、国际酒店公寓、 名店商场与数码商务中心于一体的新智慧建筑。项目采用世界先进 的高端配置，采用地底送风空调系统，电梯内配备彩色液晶显示 幕；外墙以玻璃幕墙连合金钢覆盖，配合智慧外墙泛光照明系统。 同时，为适应现代商务需求，在大厦内设置资料点8 000个、语音 点12 000个，并密集分布CAT5宽频线路与宽频端子、极速宽频覆盖、 卫星设施、内联网络等，提供国际水准办公、通讯网络、楼宇设备、 综合布线、消防及保安系统全方位超级智化设置。 3）个性化的建筑设计：世界金融中心建筑外观简约、现代，其 户内设计采用了超高中空的设计，章显其独特的个性。 五、 本项目产品形象定位： L0F 7：自由空间 LOFT :英文意为阁楼、超大空间的建筑，现在逐渐演化为一种 时尚的生活方式。20世纪四十年代，loft这种居住生活方式首次在 纽约岀现，当时艺术家与设计师们利用废弃的工业厂房，从中分隔 出居住、工作所需要的各种空间，这就是被人称为的苏荷区，英 文SOH 0, LOFT则是SO HO二代。后来开发商们有意识地建造一些 超高空间的房间，让业主们自由分隔。对于客户来说，买一层的空 间，可以分隔成两层使用，很有诱惑力；同时，对于讲究创意、希 望自由发挥的广告、设计公司来说，LOFT意味着可以有中空的展示 厅作个性展示。 自由空间：是对LOFT的诠释，意味着人们可以随心所欲地创造 自己梦想中的生活，可以让空间完全开敞，也可以对英进行分隔， 从而使它蕴含个性化的审美情趣。 六、谁是我们的客户？ IF 族(Internat ional Free man)、国际商务人员。 客户特征：这部分客户是能相当自rti地选择工作、居留的地点 和时间，对自己的生活品质拥有相当的可掌握性， 其实质特征是拥有强大的赚钱能力。其居留时间具 有不连贯性。 购买目的：为其差旅提供一个商务、居住的空间。 购买要求：物业形象顶级，提供高级酒店式商务服务功能。 金领公司：跨国公司、香港公司、内地公司。 客户特征：这类客户可能是将办公场所设在世界金融中心或周 边甲级写字楼。 购买目的：为其公司所属高层管理人员提供宿舍。 购买要求：能提供酒店式服务的高级公寓。 外来公司驻深圳办事机构。 客户特征：这类公司机构规模小、员工少、注重公司形象。 购买目的：居住办公。 购买要求：物业形象好，宜商宜住，酒店式商务服务功能。 SOHO族：影视公司、广告公司、设计公