安徽合肥高新区bb-5-1地块可行性报告最终版.ppt

2016年一季度合肥市区及三县供求情况一览表 从2016年一季度合肥三县的供销去化情况中可以看到，肥西县较之2015年一季度期间出现了上涨的现象，而且新增量同比有五成左右的上涨，超过了市区住宅的新增量。 供求分析 住宅市场 保利梧桐语“住宅售罄（高层 7500元/㎡），在售80-200㎡商铺，预计单价10000元/㎡ 百商悦澜山：高层售罄（8100元/㎡），在售别墅，均价15000元/㎡ 北雁湖板块 高新产业园板块 御景城：暂无可售房源，封盘，高层8200元/㎡ 淮矿馥邦天下：公寓认筹中，预计 1.2万元/㎡，高层售罄（8000-8500元/㎡） 桃花工业园板块 鼎元公馆：精装高层 9100元/㎡ 同片区内以保利梧桐语为代表，目前暂无房源可售，市场实现均价约7500元/㎡左右，而与本项目临近的桃花工业园板块内，以鼎元公馆为代表，主打高层刚需产品，市场实收均价约9100元/㎡，溢价点为精装修附加值。 量价实现 住宅市场 泛工业园区 植物园板块 蜀山产业园板块 蜀西湖板块 北雁湖板块 高新产业园板块 南岗科技园板块 桃花工业园板块 板块划分 住宅市场 划分标准：依托不同的价值资源、内在驱动力、产品特征、客群特征等； 划分板块： 生态休闲区板块 植物园板块 蜀山产业园板块 南岗科技园板块 蜀西湖板块 北雁湖板块 高新产业园板块 本地块地处高新区北雁湖板块与肥西县桃花工业园板块交界处，称“泛工业园区”。板块内近期无新近在售的楼盘，此次研究主要以高新区的梧桐语项目及肥西县的鼎元公馆项目为主。 生态休闲区板块 概况：在售项目1个，鼎元公馆 产品特征：区域内高层刚需为主，其中高层产品去化基本接近尾声，后续供应不足； 在售均价：精装高层成交均价9100元/㎡； 客群特征：高层产品以区域地缘性刚需群体为主，来自周边产业园区和机关单位。； 内在驱动因素：玉兰大道、地铁4号线。 鼎元公馆作为板块早期的开发者，带动区域市场的价值提升，随着后续项目的相继入市及市场大势的不断攀高，片区的价值逐渐被肯定，刚需市场成交火爆，供应不足。 板块分析 泛“工业园区” 本案 保利梧桐语（售罄） 百商悦澜山 淮矿馥邦天下 绿地海德公馆 信地华地城 禹洲天玺 鼎元公馆 文一名门绿洲 在售项目 泛工业园区 项目名称 建筑面积（万方） 建筑类型 在售情况 主力面积（㎡） 销售均价（元/㎡） 首开时间 住宅后续供应（万方） 保利梧桐语 20万方 高层 公寓 商业 在售商铺 住宅售罄 80-200㎡ 商铺10000元/㎡ 高层7500元/㎡ 2014年10月 无 鼎元公馆 36万方 高层 预计6月加推 80-96㎡ 精装9100 2014年3月 2万方 合计 56万方 —— 2万方 板块内在售产品以刚需为主，市场接受度较好，在售楼盘基本售罄，后续供应不足。 产品分析 泛工业园区 以70-90㎡的户型为供应和成交主力，通过保利梧桐语和鼎元公馆项目的产品配比，板块内刚需占据主流，并且具备较好的市场认可度。 项目 指标 50㎡以下 50-70㎡ 70-90㎡ 90-110㎡ 110-130㎡ 130-150㎡ 150-200㎡ 200㎡以上 保利梧桐语 供应 0 28.8% 43.6% 28.6% 0 0 0 0 成交 0 100% 100% 100% 0 0 0 0 鼎元公馆 供应 0 0 56.37% 43.6% 0 0 0 0 成交 0 0 92% 90% 0 0 0 0 鼎元公馆户型图 鼎元公馆户型图 保利梧桐语户型图 客群分析 泛工业园区 来自周边县市以及外地的客户，如六安、巢湖等地； 约20%，以刚需性质为主； 价格成为主要影响因素，新合肥人，在合肥刚刚工作不久的年轻置业群体。 蜀山、高新区地缘性客户； 占比约50%； 首次置业，经济实力一般，无法承受其他区域高价； 核心客户群 重要客户群 游离客户群 肥西县客户； 占比约30%； 20-30岁首次置业群体，看重价格以及区域升值潜力； 板块内由蜀山、高新区地缘性客户及肥西县客户构成，刚需仍占据主流，随着大环境价格普涨对刚需客户的挤压，片区的价值将逐步体现。 泛工业园区 现状特征 特征三：供应不足 随着鼎元公馆的售罄，区域内无可售项目，后续供应面临不足 片区库存告急，稀缺性会导致板块价值进一步提升 特征一：资源不足 定位于泛工业区，呼应北雁湖板块，内部资源不足成为板块主要特点 主要优势体现在后期地铁4号线以及北雁湖核心区的影响 特征二：挤压型刚需 随着价格不断上涨，目前区域内部分刚需群体置业空间缩小，板块具有明显价格优势和吸纳刚需族潜力 刚需化明显，板块效应一旦强化将带来大量刚需客群 项目名称：保利梧桐语 楼盘地址 玉兰大道与丰乐河路交汇处 开发商 合肥保利地产 占地面积 73.03亩 总建筑面积（万方） 20万㎡