广州城市综合体介绍..doc

广东城市综合体介绍 主要城市 广州 东莞 深圳 深圳华润中心 深圳华润中心以大型购物中心为核心驱动，提升项目高端形象的同时带动整个综合体统一而高效的营运 1、整体定位： 以万象城大型购物中心为主力品牌和主导产品的“都市综合体” 2、开发策略： 大型高端集中商业（万象城）和5A甲级写字楼先期入市，一举奠定了项目城市级的高端形象，后期借高端之势发展可售型物业，增加整体的盈利能力 3、业态配比： 商业56.6％，写字楼8.4％，酒店12％，公寓＆住宅比例达到21％ 物业类型 体量（平方米） 定位 写字楼 42000 国际标准5A甲级写字楼 酒店 60000 超五星级酒店——君悦酒店 购物中心（万象城） 188000 “深圳最大、华南最好、中国最具示范效应”的购物中心 公寓 15000 超五星级酒店顶部，公寓住户也可以享受超五星级的酒店服务 商业街 95000 被誉为未来深圳“新天地”。在这片步行街区内，将引进世界一流的餐厅、酒吧、小酒馆、茶屋、精致的零售店铺等 住宅 90000 深圳顶级豪宅 4、商业功能核心模式成功的关键因素： 1）外因 ?A 区位条件：城市核心区域/区域核心 ?B 交通条件：地铁口/交通主干道，便捷的公共交通系统 ?C 区域商业功能缺失 ?D 人流量大，有一定的商业氛围 2）内因 ?A 大规模：五万平米以上，成为区域商业中心的领导者 ?B 突破、创新：商业形态上比其他项目有很大的突破，新的商业模式成为市场焦点； ?C 消费“一站式”：综合性的Shopping Mall形式，包括购物、餐饮、休闲娱乐于一体 ?D 中高端定位：往往在首期开发，奠定高端形象 ?E 开发商实力：开发商要有非常强的资金实力，同时要有一流的合作单位（包括规划设计、经营管理） 开发资金限制 大型集中商业的开发、运营需要大量资金投入—— 五万平米的大型商业总投资将超过1.5亿元（未计地下），且培育期往往需要2-3年，对于资金的要求非常高，风险非常大 销售目标限制 Mall销售比例不能超过50% —— Mall有大量的主力店存在，需要开发商自己持有出租，且租金回报率很低，这与本项目“不想持有”的目标相违背 二、深圳信兴广场 深圳信兴广场，深圳市最高的写字楼，大量世界顶级企业的集聚为综合体的其他功能项目提供了稳定的消费支撑 1）定位： 地标性顶级写字楼带动下的高端公寓、大型商业综合体 2）规模：28万平方米 物业类型 体量（平方米） 业态介绍 写字楼 144000 深圳的顶级写字楼，聚集了大量的世界顶级企业，一直保持着95％以上的高入伙率 公寓 43000 33层的顶级商务公寓，服务于跨国企业的高层管理人员以及部分对形象要求比较高小型企业 商业 34000 标准的吉他型商业，原为深圳最顶级的百货，但随着城市其它大规模商业兴起而逐步衰落 聚集了大量的世界顶级企业，同时带动了旅游观光的发展，为商业和公寓发展提供了很大的支持 三、深圳财富广场 深圳财富广场，在核心租户带动下，通过高形象产品创造区域商务市场；在区域形象得到改善后，开发配套公寓和辐射周边高端人群的大型集中商业，弥补区域商业空白 物业类型 体量（平方米） 开发节奏 写字楼 135000 分三期开发，一期4万平米，二期6.5万平米，三期3万平米 公寓 20000 第三期开发公寓，作为写字楼配套产品 商业 50000 一二期商业以写字楼底商为主，三期发展3万平米的大型集中商业，弥补区域商业功能缺失，同时增加自身的盈利能力 四、深圳华侨城 　　深圳华侨城，位于深圳华侨城 杜鹃山，是华侨城集团继锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗后兴建的国内最新一代 深圳华侨城 大型主题公园,占地面积32万平方米。深圳华侨城充分运用现代休闲理念和高新娱乐科技手段，满足人们参与、体验的时尚旅游需求，营造清新、惊奇、刺激、有趣的旅游氛围，带给人们充满阳光气息和动感魅力的奇妙之旅。 地理位置 　　华侨城位于深圳经济特区的深圳湾畔，面积4.8平方公里，由华侨城集团公司开发、建设和管理。华侨城以“规划科学合理，功能配套齐全，城区环境优美，风尚高尚文明，管理规范先进”为规划、建设和管理的目标，经过十多年的努力，已建成为一个现代海滨城区，被誉为深圳湾畔的一颗明珠。华侨城集团公司拥有的康佳集团、华侨城控股公司两家上市公司,锦绣中华、世界之窗、欢乐谷等著名旅游企业都坐落在华侨城内。华侨城城区旅游项目现已超过20个，形成了以文化旅游景区为主体，其它旅游设施配套完善的旅游度假区。 　　景点区中，近百处景点大致按照中国区域版图分布，是中国自然风光与人文历史精粹的缩影。这里有名列世界八大奇迹的万里长城、秦陵兵马俑；有众多世界之最：最