万科城6月竞品说辞.ppt

万科城竞品说辞 2010.6.25 6月份主力竞品项目 竞争项目 推出时间 推出套数 产品 单价 总价 是否带装修 万科城 持续销售 176套（二期A栋） 117㎡—120㎡（三房） 约85㎡（两房） 三房9500元/ ㎡ 两房9000元/ ㎡ 三房111万-114万 两房76.5万 1000元/ ㎡全装修 万景国际 6.26开盘 377套左右 114㎡—139㎡（三房） 79㎡—98㎡（两房） 10000元/㎡ 三房114万-139万 两房79万-98万 毛坯 菱角湖万达广场 6.26开盘 352套（3号楼、4号楼） 127㎡—145㎡（三房） 90㎡—108㎡（两房） 10000元/㎡—11000元/㎡ 三房127万-160万 两房90万-118万 毛坯 泛海国际 6.6开盘 338套 169㎡（四房） 127㎡—131㎡（三房） 98㎡（两房） 13500元/㎡ 四房229万 三房172万-177万 两房133万 毛坯 葛洲坝国际广场 7月初 126套 107㎡—116㎡（两房） 12500元/㎡ 两房134万 毛坯 综合评判 【品牌及物业】 ·万科品牌价值优于泛海国际，更具保值增值性；物业管理绝对处于领先位置。 【外部环境】 ·万科城的交通资源优于泛海国际，泛海国际樱海园小区离马路较远，出行不便，成本较高，离火车站较近，人流复杂，车流量大，空气质量较差，与万科城的交通资源形成鲜明对比； ·万科城的景观资源对比泛海国际也有明显优势，泛海国际的景观资源较少，以写字楼和商业为主，与万科城周边的莱茵公园、湿地公园组成的景观资源形成鲜明对比； 【内部环境】 ·泛海国际整个项目建设周期为十年，入住后小区仍在建设，居住环境差，整天生活在施工噪音和建筑垃圾中；泛海的交房标准为毛坯，刺鼻的装修也为业主入住带来不便；而万科城的建设周期相对较短，每期的距离拉的较大，精装修的交房标准为业主提供不少便利； ·泛海国际自身以商业为主，嘈杂的居住环境和参差不起的流动人口对小区内居民的日常生活带去许多不便，容积率高、绿化率低，居住品质及舒适度降低；而万科城的商业配套主要以满足业主的日常生活为主，绿化率高，居住品质及舒适度都会随之提高； 【户型及装修】 · 2房：泛海国际两房整体布局比较杂乱，虽然尺度大但舒适度不高；泛海国际两房和万科城两房同样具备双阳台及储藏间设计，区别在于，泛海的双阳台，一个为厨房的生活阳台，一个为客厅阳台，而万科城的双阳台兼备了厨房、客厅、卧室的三重功能（居家、观景、晾晒），厨房的生活阳台和次卧室的窗户是联通的，油烟不可避免的会到次卧室里；万科城的两房采取的是动静分离的设计，动区、精区互不打扰，泛海的次卧室设计在进门的通道上，私密性极差，且离卫生间的距离较远，不人性化，次卧室是间接采光，阳台对采光有所影响； · 3房：泛海国际127-131的三房，餐厅的开间都很窄，样板间采用了全玻璃的装修，加大了视觉的效果，但真正居家过日子的客户是不会用全玻璃来装修的。并且这两个三房产品的次卧面积都很小，约在8-12个平方，而我们的三居室的次卧约在10-16平方。且泛海的三房总价约在150-160万（毛坯）加上装修，总价高达165-175万，万科城的三房有117和120两种，总价在110-120万。如果选择156-169的大三房和四房，按13000的均价来算，总价高达200-220万，还是毛坯，加上装修总价将高达220-240万 【居住人群】 ·万科城周边都是人群素质较高的企事业单位，较多员工均选择在万科城置业，又有现在崇尚万科品牌的高级白领和政府公务员、事业单位工作人员等等； ·泛海国际的客户群体多为生意人，这部分人群虽然拥有较大的购房能力，但整体素质一般。 万科城PK万景国际 万景国际2房 万景国际 比较项目 万科城二期 97.10 户型建面 85 2房功能 户型功能 2房功能 0 赠送面积 2平米 97平米 赠送后面积合计 　87平米 10000（毛坯） 销售均价 9000（全房精装） 97.1万 销售总价 78.3万 10000（毛坯） 实得均价 8000(全房精装) 19.4万（首次置业可享受） 首付（约两成) 15.66万（首次置业可享受） 1000元/平方米 装修投入单价 1000元/平方米 10000元 毛坯单价反算 7000元 100000元 装修再投入　 0 6个月 设计及装修时间 0 29.4万 置业首次投入 15.66万 按实际面积收取 物管费 　按拓展前面积收取 购置成本测算比较 储藏间 万科城二期2房 万科城PK万景国际 万景国际3房 三室两厅两卫 138.66㎡ 三室两厅两卫 128.25㎡ 三室两厅两卫 114.62㎡ 万科城二期3房 万景国际 比较项目 万科城二期 114-138平 户型建面