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* China Index Academy 2019 年上半年 天津房地产市场形势总结与趋势展望 中国指数研究院天津分院 2019 年 7 月 目录 1 宏观环境分析 中央以稳为主，地方政策分化，因城施策 天津落实中央政策细则，并多角度微调 2 市场环境分析 3 下半年楼市展望 1 政策： 上半年房贷首付比例再下调，央行降准，买房降税，持续推动 高库存城市压力缓解 ? 2 月 2 日中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通 知》，非“限购”城市 首套房商贷最低首付比例可向下浮动 5 个百分点，二套房商贷首付比例降至 30% 。 ? 2 月 19 日财政部、国家税务总局、住房城乡建设部三部门联合发文 调整非一线城市房地产交易环节契 税、营业税 。契税方面：首套房二套房征收税率均下调。营业税方面，个人购买 2 年以上的非普通住房 对外销售免征营业税。 营改增后，优惠政策平移，针对二手房增值税，仍保持原营业税优惠 。 ? 2 月 29 日中国人民银行再度宣布 降准 0.5 个百分点 ，为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。 首套房 商贷：非限购城市 20% ，限购城市 30% 公积金： 20% 90 平方米及以下： 1% 税率 90 平方米以上：减按 1.5% 税率 信贷最低首付比例 契税 90 平方米及以下：非一线城市减按 1% 税率 90 平方米以上：非一线城市减按 2% 税率 二套房 商贷：非限购城市一套未结清 30% 公积金：非一线城市一套已结清 20% ? 政策调整主要降低首套及二套大户型需求成本，进一步刺激改善需求释放。对 大部分库存较高的三四 线城市 ，将进一步为农民工等新市民阶层提供楼市消费的可能，刺激市场需求；对二 线城市 也将更大 幅度降低二套房首付压力； 一线城市 仍在政策覆盖范围之外。 数据来源：中国指数研究院整理 2 政策： 中央以稳为主，两会提出因城施策化库存，租赁市场顶层设计出 台推动住房制度改革深化 ? 2019 年 3 月 3 日 -5 日，两会政府工作报告，提出加快农业转移人口市民化，推进城镇保障性安居工程建 设和房地产市场平稳健康发展， 完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性需求和 改善性需求，因城施策化解房地产库存，促进房地产市场平稳运行。 建立租购并举的住房制度。 ? 6 月 3 日，《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》正式出台，加快培育和发展 租赁市场有了更具体的规范，推动住房租赁市场更规模化、集约化、专业化，到 2020 年，基本形成供 应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，住房租赁市场发展将迎来新阶段。 培育市场供应主体 ? 发展住房租赁企业 ? 鼓励房地产开发企业开展住 房租赁业务 ? 规范住房租赁中介机构 ? 支持和规范个人出租住房 图：培育和发展住房租赁市场具体措施 支持租赁住房建设 ? 鼓励新建租赁住房 ? 允许改建房屋用于租赁 允许将商业用房等按规定 改建为租赁住房 鼓励住房租赁消费 ? 完善住房租赁支持政策 ? 明确各方权利义务 培育和发展 住房租赁市 场具体措施 加大政策支持力度 ? 给予税收优惠 ? 提供金融支持 ? 完善供地方式 完善公共租赁住房 ? 推进公租房货币化 ? 提高公租房运营保障能力 加强住房租赁监管 ? 健全法规制度 ? 落实地方责任 ? 加强行业管理 资料来源：中国指数研究院整理 3 政策： 地方政策分化明显，热点城市因城施策，调控持续收紧 一季度一线城市已出台政策加码限购，周边呈现市场过热的三四线城市也加强管控。二季度二线城市 领涨全国，苏州、南京、合肥、厦门等地楼市表现火热。 在房价地价不断上涨的背景下，调控政策收 紧风险不断加剧。合肥收紧信贷政策为楼市降温，苏州、南京出台措施限房价地价，天津、武汉、青 岛收紧公积金贷款政策。 北京： 通州商住限购 上海： 限购年限上调至 5 年 深圳： 限购年限上调至 3 年 廊坊： 外地人仅限买一套 南京、苏州： 限定房价涨幅， 实行土地出让最高限价 惠州： 规范市场行为，在取得预售证之前， 企业不得以任何形式对外销售和签 订认购书或收取定金 限购 限贷 限价 收紧 公积金 加强市 场管控 合肥： 二套房贷收紧 天津、武汉、青岛： 下调公积金贷款额度