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万豪酒店 可行性研究报告 瑞和安惠项目管理集团有限公司 编 二〇一四年八月 目 录 总论 1、1 项目概况 1、2 项目提出的背景及建设必要性 1、3 可行性研究的依据和范围 1、4 主要技术经济指标 1、5 施工进度计划 市场调研及前景预测 2、1 市场形势分析 2、2 市场供求分析 2、3 项目比较分析 2、4 本项目前景预测 项目定位 3、1 功能定位 3、2 开发该项目目的定位 3、3 项目开发的市场需求定位 3、4 行业发展趋势对项目影响 3、5 配套条件 3、6 市场定位 3、7 项目建设方案及规划设计定位 3、8 入市姿态及推广时机定位 3、9 运行方式定位 营销策略 4、1 宣传主题概念 4、2 卖点整合 4、3 优惠措施 4、4 销售目标体系——整体推广思路 4、5 分阶段控制的公关效果 投资估算和资金筹措 5、1 投资估算 财务评价与社会效益分析 6、1 敏感性分析 6、2 社会效益分析 第七章 环境和生态分析 7、1环境影响评价 7、2水土保持方案 7、3地质灾害影响分析 第八章 结论 第一章 总论 1、1 项目概况 项目名称：万豪酒店，以下简称本项目。 本项目由深圳茂业有限公司投资建设，总投资10亿元，位于河北省秦皇岛市海港区金梦海湾6号地块，占地面积34亩，呼吸着温馨的海洋季风，这是一条关于滨海的假日旅行线。这里冬夏分明，有最明媚的阳光、最纯净的空气、最碧蓝的海水、最洁白的沙滩，自然生态环境在世界首屈一指。项目建成后，将成为五星级酒店的标志性建筑。 金梦海湾区域及周边有着众多的高端配套：包括四家五星级酒店（香格里拉大酒店、西海岸度假酒店、湾海国际中心、秦皇国际大酒店以）、风情商业街、高档办公区、游艇俱乐部、奥体中心、中心花园等，未来是秦皇岛的沿海中心区域。 1、2 项目提出的背景及建设必要性 在过去的20年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。 在全国旅游发展的大形势下，秦皇岛的旅游业步步升温。近几年，随着近几年国内经济的好转、国家假日经济的刺激、国人消费观念的改变以及秦皇岛旅游综合环境的不断改善，使得秦皇岛作为旅游度假目的地越来越受到国内各地的关注。与其同时，秦皇岛市也因为良好的气候和优美的自然环境使得内地人特别是北京、天津等地的人们对到秦皇岛避暑、度假充满热情。大力改进旅游环境，强化旅游宣传促销,努力建设具有滨海特色的国际旅游城市，旅游业再现强劲发展势头。秦皇岛市海港区良好的投资环境为酒店业培养了稳定优质的消费客户群，近年来工商业蓬勃发展也为酒店经营提供了有力的保证。在此背景下，我们准备开发建设的万豪酒店项目无疑适时而上，具有一定的建设必要性，满足市场的需求，产生较大的经济效益和社会效益。 1、3 可行性研究的依据和范围 本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判断而作的，具有科学性和前瞻性。本报告在以下的部分将着重对本项目的市场分析、项目定位、规划设计定位、营销推广策略以及项目的财务评价进行研究。 1、4 主要技术经济指标 总占地面积：22667平方米 总建筑面积：22520平方米 可销售面积：13283平方米 建筑密度：45% 容积率：3 绿化率：25% 1、5 施工进度计划 目前该项目的战略性投资合作意向书已经签订，规划设计方案正在调整之中，近期报市规委会审核。 第二章 市场调研及前景预测 2、1 市场形势分析 酒店是旅游产业链中的重要环节，而度假酒店是酒店类型中数量不多，但占经济比重较大的类型之一。项目所处的市场形势利好。 在过去的20年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。在全国旅游发展的大形势下，秦皇岛的旅游业步步升温。 近年来海港区城市发展日新月异，城市品位显著提升。市委、市政府对城市总体规划进行了布局修编，创造了“山、海、河、城”融为一体的城市生态环境。在城市建设方面，海港区近年来加大规划建设力度，大规模投资进行城市建设，使区容区貌容有了很大的变化，勾画了一个现代化文明沿海特色城市的模型。 综上所述，万豪酒店的开发有着良好的外部经济环境，社全环境和地理位置。这都是本项目面对的市场基础。 2、2 市场供求分析 进入2014年，海港区酒店业市场持续向好，酒店开房率均超过去年同期水平，暑期，海港区酒店开房