绿地花都22期项目可行性研究报告824228596.doc

蚌埠置业有限公司 绿地·花都房地产开发项目 可行性研究报告 上海绿地集团·可研组 2009年月日目 录 第一章 项目整体概述‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 4 第一节 企业简介‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥4 第二节 项目要点‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥8 第二章 房地产市场分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥9 第一节 房地产宏观经济环境分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥9 第二节 蚌埠市房地产市场分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥12 一、蚌埠市整体经济水平‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥12 二、城市规划战略目标‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥13 三、城市建设发展方向‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥15 四、房地产市场情况‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥16 五、龙子湖大学城区域板块‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥19 第三章 项目概况‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥22 第一节 项目基本情况‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥22 第二节 项目相关经济指标‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥23 第三节 项目SWOT分析 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥24 第四章 项目定位及营销策划‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 32 第一节 产品定位‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥32 第二节 目标客户群定位‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥33 第三节 价格定位与价格策略‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥34 第四节 卖点策划及卖点储备‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥35 第五节 销售计划‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥36 第五章 项目规划与建筑设计‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 37 第一节 项目总体规划‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥37 第二节 建筑设计‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥38 第三节 配套设施‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥41 第四节 环境艺术设计‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥42 第五节 交通系统‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥44 第六节 智能化系统配置‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥45 第七节 物业管理服务‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥48 第六章 财务评价‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥48 第一节 项目投资估算‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥48 第二节 项目实施进度安排‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥52 第三节 项目销售计划安排‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥52 第四节 项目销售收入估算‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥53 第五节 项目利润指标估算‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥54 第六节 项目现金流量估算‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥54 第七章 项目开发经营风险分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 55 第一节 项目盈亏平衡分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥55 第二节 项目敏感性分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥56 第三节 项目开发经营主要风险及对策分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥58 第八章 结论与建议‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 59 第九章 其他‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 61 项目可行性研究依据‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥61 附件（略）‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥61 内容提要?? 房地产业是投资大、风险高、回报显著的行业，是国家重点调控的行业之一。21世纪以来，房地产业已成为国民经济的支柱产业，推动和支持了国民经济持续、健康、快速的发展。但也存在着房地产开发项目不做市场调查，不做可行性研究，盲目上马，结果造成大量房屋闲置和资金积压。本文通过对开发经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据目前市场状况和对未来的预测，