物业公司早期(前期)介入培训资料课件.ppt
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2、掌握新物业的全部情况施工单位完成施工任务,建好住宅小区,办完移交手续后,他们不再有责任承担该建筑的使用问题(一年使用期除外)。在以后使用过程中,只有业主和物业管理公司来应付各种可能出现问题。因此物业管理只有参与工程的建设,才可能对每一幅物业的内部结构、管线布置、房间大小等做到了如指掌。这对物业管理开展奠定良好的基础。 对施工的介入 二、早期介入方式 早期介入方式 为了使早期介入成功,物管公司必须由专门技术人员进行参与。由于物业建设周期较长,不可能抽调大批人员介入。而采取两种方式介入: 早期介入方式 1)长期介入人员为2~3人,由管理员、结构工程师,设备工程师组成。长期介入人员从项目一开始就进入角色,一直到项目结束,参与项目全过程。介入人员的素质与技术能力在很大程度上决定了早期介入的成败,所以选人一定要精心。 早期介入方式 2)短期介入人员为3~4人,由公司经理、部门经理和技术骨干组成。主要是定期或不定期地进入角色,参与前期检查、帮助、指导长期介入的人员的工作。因此短期介入应由物管公司经理牵头,组织骨干参加,主要听取长期介入人员汇报工作,指导他们工作,同时与房地产商、建筑商进行工作协调,把早期介入发现的问题解决好。 三、早期介入时期 早期介入的时期 物业管理早期介入与房地产整个过程紧密相连,通常与房产开发全过程各个时期有关,通常分为几个阶段:1)立项阶段协助开发商对房屋产品定位进行可行性研究,作出是否开发及开发周期,开发规模等有关问题的决策。2)规划设计、施工准备阶段这一时期协助开发商完成规划设计、单体设计及户型功能、外部环境,智能化等各项工作。 早期介入的时期 3)施工建设阶段这一阶段主要是把好质量关、协助监理对一些今名容易出现问题的地方、部位进行指导、监督。4)竣工验收阶段这一阶段主要任务对竣工项目进行逐项检查验收,保证今后更好开展售后服务。 四、顾问方式和内容 1、可行性研究①确立物业管理档次。根据商品房定位确定今后管理水平。②制定物业管理方案。物管开展的硬件条件应给予满足。 2、规划设计根据物管活动经验在设计中应满足人与居住环境的和谐,因此要考虑房屋使用功能合理、实用、楼群布置合理,建筑造型与色调的和谐、室外环境、居住的安全与舒适,交通便利与生活方式等等,特别对一些业主生活中必不可少的相关条件应逐一提出在规划设计中考虑周全。主要有下面一些内容。 。 顾问方式和内容 * 规划设计应满足人与居住环境的和谐。 规划设计 ①各类配套设施的完善 对于一定规模的住宅小区,要有幼儿园、学校等公益事业,各类服务商业网点(饮食店、邮电所、银行)、人们休息活动场所与场地。对于写字楼、商贸中心等,则商务中心面积以及停车场大小都很重要。 规划设计 规划设计 ②水电气等供应容量 要充分考虑到地域特点和人民对家庭电气化不断增加的需要,要充分留有余地,满足人们生活需求。 (特别是电的容量要设计好) 规划设计 ③安全保卫系统 规划设计时,对安全保卫系统智能化给予足够重视。在节约成本前提下尽可能设计防盗报警系统,给业主创造一个安全的居家环境。 可视对讲单元防盗门 红外线探头 规划设计 ④垃圾处理方式 根据各地不同情况,决定是否采用设立垃圾桶或垃圾袋,以及是否有专人收倒垃圾还是业主自己收倒垃圾,是否垃圾分类。此外还应考虑垃圾外运方式与垃圾中转站位置。 规划设计 ⑤绿化布置 绿化应考虑气候、环境、造型、布局等,特别的根据需要搭配。主干道:以种高大乔木落叶为主;次干道:小区的路通常5~6m,人行为主,通车为次,绿化选择富于变化、色彩变化、高低错落变化。 住宅群之间道路通常2~3m,以花木为主,种一些花卉,一些草坪,使人有舒适感。 规划设计 ⑥消防设施 在建筑设计中消防设备的配套是有严格要求的,物业管理公司应着眼于各种消防死角。比如大楼的通道部分、电缆井部分,在消防设计中一般考虑不周,自动喷淋装置也不可能顾及到每个角落,物管公司应建议在这些地方配备灭火器(电器部分应用二氧化碳灭火器)或灭火砂箱。 规划设计 ⑦一些其他特殊要求的意见 在规划设计中,常有一些易被忽视问题,但从日后使用和维修的角度来看,都很重要。如: 灶台下放置煤气罐的高度是否低于煤气罐的角度。 悬挂的厨柜向通道伸出了几十公分,用户不小心会碰到脑门。 冰箱、洗衣机预留位置及下水口是否适当。 电路接口是否足够、位置是否合适等。 规划设计需要注意的问题 3、规划设计需要注意的问题 物业管理公司参与规划设计可从下面几个方面考虑: ①实用性 房屋的功能首先满足实用功能。 采光、通风、隔热都应满足要求。 规划设计需要注意的问题 ②美观、耐用性 美观与耐用
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