江阴高新区服载体开发项目可行性研究报告.doc

江阴高新区服务业载体开发项目 可行性研究报告 汉镒资产管理股份有限公司 二零一三年十月 目录 第一部分 项目概况 4 一、宗地位置 4 二、宗地现状 4 三、周边配套调查 6 四、周边环境调查 6 五、大市政配套 7 六、规划控制要点 7 七、土地价格 7 八、商务安排 7 第二部分 区域城市化发展概况 8 一、江阴市概况 8 二、江阴高新区概况 9 第三部分 区域服务业发展情况 12 一、服务业各业态经营现状调查 12 二、服务业各业态未来发展预测 16 三、区域政府对服务业发展的政策 17 第四部分 开发法规风险分析 18 一、项目获得方式 18 二、取得土地使用权程序评估 18 三、开发政策性调查及风险评估 18 四、项目开发重要规费调查 18 五、限售限购政策、金融政策调查 18 六、总体评价 18 第五部分 土地现状价值评估 18 一、现状价值评估原则 18 二、案例选择及比价分析 18 三、项目现状价值综合判断 20 第六部分 开发市场分析 21 一、房产市场交易规模调查 21 二、商住价格比调查分析 22 三、区域商品房供应量调查分析 23 四、存量商业用房租金调查 23 五、市场调查小结 24 第七部分 开发指标和规划 25 一、规划建筑指标 25 二、规划概念方案 25 三、建筑概念方案 25 四、业态引导及建议持有整体经营部分业态规划 27 第八部分 开发收入和周期 27 一、销售配比定价 27 二、开发销售收入 27 三、开发周期预测 28 四、销售计划预测 29 第九部分 投资总成本和收益分析 30 一、项目预算总投资分析 30 二、项目开发销售收益 30 三、项目持有经营收益 30 四、项目投资价值指标分析 31 五、项目现金流量及启动资金分析 31 第十部分 综合分析与建议 33 一、综合判断 33 二、综合建议 33 第一部分 项目概况 一、宗地位置 项目所在区域原为成熟工业建成区，经过多年城市发展,已融入中心城区, 靠近江阴市中心区及经济开发区核心位置，已不利于继续发展工业，根据国家及江阴市大力发展现代服务业的政策号召,该区域规划定位为总部经济区，目前处于发展起步阶段，其中海澜财务中心已经开始建设和销售。项目地距江阴城市客厅区域及居住地中心位置约1公里左右。项目位置图如下： 二、宗地现状 1、项目四至：项目东临萧山变电所，南临现状空地，西临定山路，北临滨江东路。具体如下图所示： 2、项目周边地势比较平坦，项目内部与周边道路的水平高度基本一致。 3、地面现状：地上无建筑物和构筑物，场地内基本平整。 4、地面现无任何居住可能对项目开发进度造成影响的情况。 5、地下无（如管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，及受保护的历史文物古迹，可利用的构建）等可能影响项目施工情况。 6、项目用地无（市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊）等因素分割土地而对项目开发进度造成影响的情况。 7、现状及周边照片： 北临滨江东路： 西临定山路： 地块内现状： 三、周边配套调查 1、交通状况 1.1公交系统情况：该项目北侧设有15、88、66公交终点站。 1.2宗地临主干道滨江东路、定山路，其中滨江东路为省道，东接张家港，西连江阴市区。 2、周边教育配套： 项目东南有江阴市第二实验小学，距离项目2公里距离，东有长山中学、长山中心小学，距离项目约3公里。 3、医院等级和医疗水平： 项目周边有滨江社区、锦隆社区卫生服务中心及长山卫生院。 4、宗地周边三公里辐射范围内主要居住宅及现状： 项目西侧东外环路内，距本项目约1-2公里范围，有滨江社区、锦隆社区、大桥社区等均为成熟的大型社区。在售新建住宅项目较少。 四、周边环境调查 1、治安情况良好。 2、空气状况优良。 3、噪声情况良好。 4、污染情况无。 5、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）无。 6、近期或规划中周边环境的主要变化：项目西侧定山路以西滨江东路以北为扬子江盈智城项目，现土地已平整，尚未开工。 五、大市政配套 1、道路现状及规划发展： 项目北侧滨江东路为双向六车道，项目西侧定山路为双向四车道。 2、供水状况：现有管线均至项目用地。 3、污水、雨水排放：现有管径均至项目用地。 4、通讯（有限电视、电话、网络）：现有管线均至项目用地。 5、永久性供电和临时施工用电：现有管线均至项目用地。 6、燃气：现有管线均至项目用地。 六、规划控制要点 该地块的用地性质为商业用地；用地面积为13164.84平方米；容积率为2.8—3.2；建筑密度为不大于50%；绿地率为不小于15%；停车泊位要求为机动车80辆/万平米建筑面积，非机动车200辆/万平米建筑面积；交通出入口设计要求为沿地块西侧定山路及北侧