合同审查意见书.docx

合同审查书 致：重庆天罡房地产咨询 合同名称：房地产居间买卖合同 合同编：001 送审人：重庆天罡房地产咨询 送审时间：2007-7-18 一：合同根本情况： 合同的根本条款有所约定如：1、当事人的名称或、住所。2、标的。?3、价款。4、履行限、方式。?5、违约责任。6、合同生效条款。 二：合同存在的主要问题： 1、合同应具备的部分条款没有约定。 2、有些条款约定不明确。 3、有些文字表述不符合法律规定。 三：审查修改及理由： ?一、当事人的名称或、住所??? 1、卖方修改为：“卖方： 以下简称甲方〕〞。应填写共有人的。 因为：根据?城私有房屋理?规定“、团体、、企业、事业不得购置或变相购置城私有房屋如因特殊需要必须购置须经以上人民批准〞。此条规定明确了、团体、、企业、事业购置城私有房屋尚需一定的程序。 2、删去：“卖方、代理人、卖方项中的‘营业执照、法定代表人’项。 因为：代理人只能是自然人因此不可能有法定代表人和营业执照项。 3、把“买方〞调到第二项位置把经纪方改为“中介方〞且分别注明“以下简称乙方、丙方〕〞。 因为：一是符合合同的一般规律二是根据?城房地产理法?第56条规定中介机构分为房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪。而我们的类别是房地产咨询。 二、房屋其本情况 以表格的形式作如下修改： 坐落：重庆万州区 幢 单元 层次 房 建筑构造 建筑面积平方米〕 套内面积平方米〕 住宅 非住宅 住宅 非住宅 房产证 房屋共有人 土地证 土地性质 附属设施 因为：这样修改简单明了。 三：三方承诺并保证 一〕甲方 1、该房屋产权明晰、合法、交易手续完备无任何债务纠纷并 保证产权人及共有人同意此房。 2、该房产没有被和行政依法裁定、查封、保 全、罚没。3、该房产没有设定抵押等担保。4、拆迁范围即将施行拆迁。 5、其他制止、限制交易的情况。 6、积极配合过户手续不得以任何借口推诿。 二〕乙方 1、按规定交付定金及房款。?2、提供该房屋过户交易和银行贷款时所需的相关证件及材料的原件和复印件并保证在过户交易手续时按时到场。?? 三〕丙方 1、见证并监视本合同的执行。?2、该房屋过户、贷款的相关手续。?3、代收乙方支付的定金、房款并承受委托向甲方支付房款。?4、甲、乙双方发生违约或争执等情形时应出面予以协商；协商无效时应采取中立态度并证明。? 这样规定有利于中介免责且对三方有一定的约束。 四、价款、相关费及支付方式 一〕房价及支付方式 ?双方同意上述房屋售价为人民币大写〕 ____万_____仟_____ __________元整(小写)_________ 元。 第一次付款： 年 月 日前乙方按房屋价格的____％支付首付款大写〕_________________ 元小写〕_________元此数额含定金〕。 第二次付款：过户的同时乙方凭丙方持有的?业务受理单?将大写〕_________________ 元小写〕_________元以现金方式或三方同意的其他方式支付给甲方。 第三次付款：甲方协助乙丙方水、电、气、闭路等手续后乙方向甲方支付尾款 元大写〕小写 。 甲乙双方采取按揭方式支付房款的付款方式及相关相关约定适用丙方的?二手房按揭效劳合同?。 这样修改比较明晰尾款的目的在于保证甲方协助附属设施的过户且有利于甲方不破坏附属设施。原合同规定“买方应在办出新房产证当日将余款付清……〞 这样约定不利于及时交割且对甲方存在房屋所有权移转而有收不到部分房款的风险对丙方也留下后遗症。按揭效劳应当另行规定较适宜因为合同调整的对象不同。 二〕相关费用 1、????????? 经甲乙双方约定该房屋交易税费按规定收费由 承担。 2、签订本协议的同时甲乙双方按与丙方约定的收费甲方支付佣金大写〕_________________ 元小写〕_________乙方支付佣金大写〕_________________ 元小写〕_________。 3、权证费大写〕_________________ 元小写〕_________由 方支付。 这样修改比较直观。原合同规定了很多税费其实没有必要且这样规定有一定的风险因为税费随时在调整变化比较快很难列举清楚容易导致甲乙双方扯皮。因此只要作笼统说明即可即按照有关税费规定由甲乙双方各自承担。为了结合万州部分民的特殊情况有些交易人不懂税费怕受骗愿意净的或者净付因此可以约定由一方支付税费。????五、过户、交房及方式 1、经甲乙双方协商甲乙双方应于 年 月 日到万州区房屋交易中心协同丙方该房产过户手续。 2、甲方应于 年 月 日交付该房屋给乙方占有使用以交付钥匙的方式进展占