第一章绪论-副本要点解析.ppt

绪论 学习要求和考核方式 学习要求 　　1、自学（熟悉教材） 　 2、复习（练习、作业） 掌握每一章知识，再融会贯通 考核：平时成绩（10%)＋期末考试(90%） 课程主要内容 第一章 概论 第一节 房地产 一、房地产的相关概念 （一）房地产的定义 （二）房地产分类 （三）房地产特性 （四）房地产状况的描述 （1）对土地的各种定义 a.土地即田地、地面 b.土地是“地球上陆地的表层，包括水域在内。它是由地貌、土壤、岩石、水文、气候、植被等要素组成的自然综合体”。 c.土地是自然物，自然力或自然资源。 （2）房地产估价中的土地定义 土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。 一宗土地的空间范围包括地球表面、地上空间、地下空间是三维的。 地上空间：是指从地球表面该宗土地的边界向上扩展到无限高度的空间 地下空间：是指从地球表面的该宗土地的边界向下呈椎形延伸到地心的空间。 地面范围内的空间：政府出让土地使用权的地块，其范围通常是根据标有坐标点的用地红线图，由城市规划管理部门或土地管理部门，在地块各转点钉桩、埋设混凝土界桩或界石来确认，面积大小依水平投影面积计算。 （3）土地利用所受的限制 a.土地权利的设置以及行使的限制 土地设置各种权利：所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间利用权 地役权：有需役地和供役地 地下埋藏物的归属：除美国，世界所有国家规定埋藏物归国家所有 b.房地产相邻关系的限制：房屋所有权人或土地使用权人在自己的房地产内从事工业、农业、商业等活动剂行使其他权利时，负有注意预防和避免损害相邻房地产的义务，就相邻房屋所有权人或土地使用权人而言，则享有请求房屋所有权人或土地使用权人注意预防和避免损害发生的权利 　①通风、采光、排水、排污的相邻关系 　②险情危害的相邻关系 c.土地使用管制 世界上几乎所有的国家和地区对土地使用都有或多或少的限制。包括耕地转为非耕地、农用地转为建设用地以及城市规划。城市规划对土地的用途，建筑高度，容积率和建筑密度等的规定。 1.城市规划 2.容积率＝建筑密度 ⅹ建筑层数 3.建筑密度 总建筑面积＝土地总面积ⅹ建筑密度ⅹ建筑层数 2、建筑物的内涵 建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备(如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通讯、防灾等设备)等组成的整体物,包括房屋和构筑物。 3、其他地上定着物 房地产的基本存在形态： 单纯土地：如农用地、未利用土地、工业 净地 单纯建筑物：如联建的房屋、不含宅基地 民房等 房地（房地合一）： 二、房地产的分类： 1、按开发程度分类 2、按用途来划分的类型 3、按是否产生收益来划分的类型 4、按经营使用方式来划分的类型 1、按开发程度分类： （1）生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地。 （2）毛地：是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁安置的房屋的土地。 （3）熟地：是指具有完善的城市基础设施、土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地。 （4）在建工程：是指地上建筑物尚未建成，不具备使用条件的房地产。该房地产不一定正在建设，也可能停工了多年。 （5）现房(含土地)：是指地上建筑物已建成，可直接使用的房地产。它可能是新的，也可能是旧的。 商业房地产：包括百货商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场等。 居住房地产：包括普通住宅、高档公寓、别墅等。 办公房地产：包括商务办公楼(写字楼)、政府办公楼等。 旅馆房地产：包括饭店、酒店、宾馆、度假村、旅店、招待所等。 餐饮房地产：包括酒楼；、美食城、餐馆、快餐店等。 娱乐房地产：包括游乐场、娱乐城、康乐中心、俱乐部、夜总会、影剧院、高尔夫球场等。 工业和仓储房地产：包括工业厂房、仓库等。 农业房地产：包括农地、农场、林场、牧场、果园等。 特殊用途房地产：包括车站、机场、医院、学校、教堂等。 综合房地产：是指具有两种或两种以上用途的房地产。 3、按是否产生收益来划分的类型 收益性房地产：是指能直接产生租赁或其他经济收益的房地产，包括商店、商务办公楼、公寓、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、厂房、农地等。 非收益性房地产：是指不能直接产生经济收益的房地产，如私人宅邸、未开发的土地、政府办公楼、教堂、寺庙等。 4、按经营使用方式来划分的类型 出售型房地产 出租型房地产 营业型房地产 自用型房地产 1、不可移动性 2、独一无二性 3、寿命耐久性 4、数量有限性 5、用途多样性 6、相互影响性 7、易受限制性 8、