物业法律法规培训培训课件.ppt

河南正弘物业管理有限公司 第三十四条　建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。 建设单位应当设置维修机构，配备维修人员，履行维修责任，并在物业管理区域内公布维修联系电话。建设单位委托物业服务企业履行保修责任的，应当签订委托合同。 物业服务企业应当协助业主或业主委员会联系建设单位落实保修责任。 保修责任 * 河南正弘物业管理有限公司 河南正弘物业管理有限公司 第三十六条　业主大会依法选聘新物业服务企业的，业主委员会应当在新的物业服务合同生效之前，与原物业服务企业、新选聘的物业服务企业就交接时间、交接内容、业主欠费清交等事项进行约定。 原物业服务企业和新选聘的物业服务企业应当按照约定做好交接工作。原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费或其他相关费用等理由拒绝办理交接或拒不撤出。新选聘的物业服务企业不得强行接管。 第三十七条　物业服务合同期满前三个月，业主委员会应当召集业主大会会议决定是否续约，并将结果及时告知物业服务企业。同意续约的，业主委员会与物业服务企业应当重新签订物业服务合同；物业服务企业不同意续约的，应当在合同期满两个月前在物业管理区域内公告全体业主。 业主委员会或者物业服务企业决定提前解除物业服务合同的，应当告知对方，并提前三个月在物业管理区域内公告全体业主。 交接与合约 * 河南正弘物业管理有限公司 河南正弘物业管理有限公司 第三十八条　物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应服务。物业服务企业提供服务，应当遵守下列规定： （一）严格执行国家和省、市规定的物业服务技术标准、服务规范； （二）及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项； （三）确保消防等公共安全设施完好有效； （四）建立各种突发事件的处理机制和应急预案； （五）在物业管理区域内公示服务监督电话，定期听取业主有关改进和完善服务的意见和建议； （六）配合居民委员会做好社区建设和管理的相关工作。 约定与法定 注意事项 * 河南正弘物业管理有限公司 河南正弘物业管理有限公司 　物业服务收费实行政府指导价和市场调节价两种价格管理模式。 住宅小区未成立业主大会和新建住宅前期物业服务，物业服务收费实行政府指导价。 住宅小区已成立业主大会的，物业服务收费实行市场调节价。 别墅及非住宅类物业服务收费实行市场调节价。 物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。物业服务成本构成内容 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。 物业服务收费 * 河南正弘物业管理有限公司 河南正弘物业管理有限公司 物业服务收费以房屋所有权证登记的建筑面积为准计算；办理房屋所有权证前以售房合同中约定的建筑面积为准计算。 完成物业承接查验并交付使用的房屋，自开发建设单位交付之日下月起，业主开始按月交纳物业服务费。因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的房屋或已竣工但尚未出售的空置房屋，物业服务费用由开发建设单位全额承担。（期间的费用谁来承担） 物业服务收费 * 河南正弘物业管理有限公司 .. .. .. .. .. .. .. .. .. 尊法 学法 守法 用法 ——物业管理及相关政策法规知识交流 * 河南正弘物业管理有限公司 案例：某小区要召开业主大会，决定与现有的物业管理公司是否续签委托服务合同的问题，业主王某因在开会时有重要事情外出，不能亲自投票，他写出书面委托书，写明委托程某（邻居）投赞成与现有物业管理公司继续签约的票，程某家的房产证上写的名字是他10岁的儿子，他是作为法定代理人的身份参加业主大会的，所以在投票时他投了两票。 请问程某投两票是否合法？为什么？ * 河南正弘物业管理有限公司 河南正弘物业管理有限公司 参考答案：合法。 依据： 1、《业主大会和业主委员会指导规则》第二十五条，业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。第二十六条，业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。 2、代10岁儿子投票的依据：根据《民法通则》第十二条规定，十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。 3、代王某投票依据：《物业管理条例》第十二条规定，业主可以委托代理人参加业主大会会议。? * 河南正弘物业管理有限公司 河南正弘物业管理有限公司 我对