河南焦作项目营销推广执行方案.ppt

对手黑名单 对手黑名单 对手黑名单 主体工程至3层时，在外墙上悬挂大型条幅，直白明了，展现项目优势，增强项目视觉吸引力，突出现场热销气氛。 楼体包装 开盘2011年2月？日 4 攻关策略： 开盘庆典。 广告策略： 户外广告更换开盘信息，现场新形象、派发DM、广告攻势强热、报媒推广。 推广主题： 洋房生活之美如期绽放。×月×日·马涧新村·洋房生活·体验开盘。 销售策略： 告知前期目标客户，根据客源量确定首期推出单位，调节、控制价格，做好销控。 报广排期表 1 对开盘盛况进行跟踪报道！ 　 移居花园洋房；尊享名流生活 软文 2.5 备注 主题 媒体形式 时间 强销期2011年3月——2011年5月 5 宣传目的： 促进销售。 广告策略： 持续投放一定数量的电视广告，诉求项目整体品牌，通过报媒主题系列软文及硬性广告对市场进行吸引，举行促销活动，配合DM直邮策略 推广主题： 以卖点为诉求点，将“菜”（卖点）一盘盘端出来，形成一桌丰盛的“宴席”，将项目完整地展示于潜在客户、投资者面前。同时强调低价格，高增值。 攻关策略： 根据项目营销进展情况，举行景观品鉴推广会，产品说明会，业主联谊会。同时配合相应的夹报、报广、电视、网络广告，将销售引向高潮。 10月中旬的房展会将是所有活动的重头戏。 本阶段工程配合 1 由于是多层社区，所以一定在工程上强调一致，以免影响客户的购房情绪。 工程配合 样板房是未来生活的真实展现，能充分调动客户的购买冲动，是本项目解决销售阻点提升销售价格的关键。 样板房走个性化的线路，做成不同的风格:简约现代型、中式古典型、欧式华丽型等。可以代表套型做二至三个样板房，让消费者非常直观地看到布局的合理和居住的舒适。 样板房对外开放 报广排期表 2 　 花园洋房被市场追捧！ 软文：新闻稿 5.30 　 样板房开放活动！ 软文：卖点展示＋活动发布 5.25 　 业主联谊会 软文：卖点展示＋活动发布 5.20 　 景观品鉴推广会 软文：卖点展示＋活动发布 3.15 　 普通多层的价格，别墅社区的享受 软文：卖点展示＋活动发布 3.10 备注 主题 媒体形式 时间 持续期2011年3月－5月 6 宣传目的： 不断树立本项目的形象，进一步树立项目品质、特色，同时深度挖掘老客户，利用口碑效应，带动销售； 广告策略： 阶段性夹报、短信、派单、定期DM直邮、活动为主、告知性推广，提示项目情况，结合节假日制造一些热点。 销售策略： 跟踪老客户，促成“母鸡生蛋效应”（鸡生蛋）促销优惠手段。 攻关策略： （1）好邻居活动，老带新活动；（2）小区树木认领活动；（3）花园洋房儿童绘画大赛。（4）风筝节送风筝；（5）五一劳动节促销信息 尾盘期2011年6月－2011年8月 7 宣传目的： 不断树立本项目的形象，进一步树立项目品质、特色，同时深度挖掘老客户，利用口碑效应，带动销售； 广告策略： 结合项目即将完工、验收、交房、配合公关活动，以形成更高品牌影响力，为项目二组团的开盘、公开期造势奠定良好基础。 销售策略： 实行一些优惠措施，尽快清除尾盘。 攻关策略： 节日业主酒会、业主委员会成立活动； 总体销售策略 前期中档价格入市，稳扎稳打，着重树立高品质形象及品牌强势，分阶段平稳推高价格水平，抢先占领市场，实现资金快速回笼。 本项目为了保证销售利润的最大化，实现阶段价格上调，暂定销售时间12个月，销售面积20000平方米。分为三个阶段： 11年3月份前销售40%，12000平方米 11年3—5月份销售30% 累计16000平方米 11年6—12月份销售30% 累计20000平方米 总体销售时间 价格策略 跳空高报试探市场 高开高走 低开高走 经验告诉我们，低价入市，逐步提价更能够赢得消费者的追捧，这就是楼市买涨不买跌的效应。 具体销售时，我们会使用屡试屡爽的倒计时价格提升策略，追加利润，制造紧俏的购房气氛。 价格表现 本项目首期表现均价2200元/平方米 实际销售均价：2030元/平方米 根据我们对焦作房地产市场的调查和对周边楼盘的价格摸排，同时结合目前销售上的阻力（缺少商品房销售的“五证”）我们建议本项目的实际销售均价2030元/平方米 影响客户购房的合法手续 1、土地出让合同2、土地规划许可证3、建设工程规划许可证4、建设工程施工许可证5、销售许可证 本项目首期表现均价2700元/平方米 实际销售均价：2580元/平方米 本价格的实现必须具备“五证”，缺少一个证都无法实现。 “五证”在房地产销售中的作用 房地产开发必须符合国家法定程序，商品房中的“五证”直接关系到客户在买房后能否办理房产证和土地证，没有“五证”的房屋属于联建或小产权开发，法律上不受保护，所