乐成集团地产发展战略规划研究报告_95PPT.ppt

2006-2010年发展战略（草案）;第二章 集团经营环境分析 ;第一章 集团使命、愿景与核心价值观;第二章 集团经营环境分析 ;第二章 集团经营环境分析 ;2.1宏观环境分析——PEST分析基本观点; ;2.2.1房地产业基本特征;2.2.1房地产业基本特征;从市场发展成熟度来看，珠三角比长三角成熟、长三角比环渤海区域成熟 从发展潜力来看，环渤海区域发展潜力好于长三角，长三角发展潜力好于珠三角。即从增长速度、投资回报和竞争结构方面环渤海区域都会是下一个发展热点 珠江三角洲已成为最成熟的区域，将稳定健康的发展 长江三角洲目前房地产过热最严重，对价格控制政策更为敏感 环渤海湾区域现在最具有发展潜力，特别是北京2008年奥运会带来巨大机遇;CAGR: 17.5%;05年商品房销售均价同比增长10.4%，商品住宅价格同比增幅9.7%。 从土地交易价格增幅来看，地价增幅??体上大于房价增幅，带来开发商开发毛利的收窄。;0%;各种业态中，办公楼平均价格最高且最近涨幅较大；商业的平均涨幅高于普通住宅，高档住宅价格走势较平稳 普通住宅、高档公寓、物业管理得分均在3分以上，集团需要重点关注；商业街、别墅、工业地产得分在2.5以上，建议集团根据外部情况选择开发。 ;进入壁垒有所提;潜在进入者威胁偏强 目前房地产行业的进入门槛相对较低，国家对此行业没有准入的资格限制，不需要核心的专有技 术，只是在资金方面有所限制。随着地产业在中国的发展势态良好，越来越多的国、内外投资者 试图进入此行业，且进入者大部分拥有雄厚的资金基础，因此潜在进入者威胁偏强。 ;;明确的战略为企业的发展指明方向;强势品牌为房地产企业带来超额收益，影响力度不断增强;综合管理能力是房地产企业生存和发展的基础;万科;中国海外;2;5;2.3 乐成SWOT分析——机遇;国家对房地产业一直十分关注， 相继出台了多项有利于房地产业发展的产业政策和金融政策。2005年8月国务院颁布第18号令进一步明确了房地产业定位，将房地产业列为国民经济发展的支柱产业之一。;2.3 乐成SWOT分析——机遇;2.3 乐成SWOT分析——机遇;2.3 乐成SWOT分析——威胁;2.3 乐成SWOT分析——威胁;2.3 乐成SWOT分析——优势;2.3 乐成SWOT分析——优势;2.3 乐成SWOT分析——劣势;2.3 乐成SWOT分析——劣势;第二章 集团经营环境 ;第三章 地产发展战略;3.1地产战略体系;“理性+激情”——150亿（最低目标）-- 200亿（挑战目标）;3.2 地产战略目标 ;3.2 地产战略目标 ;3.2 地产战略目标 ;3.2 地产战略目标 ;3.2 地产战略目标 ;3.2 地产战略目标 ;3.2 地产战略目标 ;土地获取途径和区域布局;山东;细分市场选择 一线城市：保持影响、稳步发展 二线城市：快速发展、滚动扩张;目标;一个基本原则 凡是对乐成发展有利，凡是能够有助于业务成长的融资渠道都可以采用，但是一定要保证乐成拥有足够的控制权。 不同阶段融资方式 土地开发阶段：偏重股权融资，配以民间借贷和信托基金 1、股权融资：股权融资和土地获取方式并举，与合作方分享利润，在降低风险的同时做大规模 2、民间借贷：乐成优势 项目建设阶段：主要利用银行信贷和商业信用 1、银行信贷：获得“四证”后，向商业银行申请开发贷款，作为开发建设资金的主要来源 2、商业信用：通过开源和节流对资金进行管理，有偿占有和无偿占有商业信用。开源是指在考虑到回款速度和销售价格之间的关系的同时尽快回收房款；节流是指在付款节奏和商业谈判等方式上对于各种资金进行利用，还包括承兑汇票的落实等一系列的措施。 物业经营阶段：主要考虑到对商业地产的运作，包括写字楼、商场和酒店等 1、利用房地产投资信托基金（REITs），结合销售进行盘活;民间借贷 自有资本 项目股权 上市 三年后寻求上市，把乐成放到资本市场上，提高融资能力，促进品牌发展，解决一定时期内的发展瓶颈问题以及经营团队之间的利益分配问题 资本平台 通过财务公司、信托公司等非银行金融机构的形式，在合适的时间，以合适的方式导入资本，使各种金融风险为乐成控制。由此乐成就控制了一个资本平台，将民间资本规范化，并对其进行放大。放大之后，力图达到支撑乐成土地储备和项目开发的目的，形成对地产的持续推动作用。;实现跨越式的发展，必须打破游戏规则 ;董事会;部 门;职 能;土地获取;第二章 集团经营环境 ;4.1 财务战略 ;4.3.1 外部