天津市商业市场各商圈市场调研报告.docx

天津市项目调研报告目 录第一部分 天津市商业概况一、天津市商业概况二、和平路商圈介绍三、滨江道商圈介绍四、南京路商圈介绍五、小白楼商圈介绍六、东马路商圈介绍 七、南市商圈介绍八、大胡同商圈介绍 九、天津市商业数据汇总十、天津市商业环境分析第二部分 项目选址建议一、目标项目简介二、目标立项SWOT分析三、综述:第一部分 天津市商业概况天津市商业概况及商圈分析天津是我国四大直辖市之一，同时也是华北第二大城市。距离北京120公里，是北方的重要的工商业都会，天津拥有先进的国际空港，具有国内最先进的公路网、铁路网。全市总面积为140万平方公里，人口1088万，其中城区人口700万，现主要辖区（和平区、河西区、河东区、河北区、红桥区、南开区、北辰区）、3县和一个滨海开发区。全市常驻人口263.5万，市区人口160多万。天津零售市场主要由数个分布于不同区域的购物区组成，以百货公司、街铺、及专业市场的零售业态形成经营，基本上已达至一定的发展水平。各种不同类型和形成机制的商业街区各有其特色。但纵观现时大部份的零售商业项目，无论在经营模式、设计布局及销售商品方面，仍主要以传统旧式的模式为主，虽然现有商业项目都有成功的因素，但相对于很多国外的购物中心，现有商业项目在动线设计、购物环境及商品选择方面都未如理想。它们的零售概念及商品组合均十分相似，但是由于天津的商业区相对集中，除一、两个项目依靠附近客源的消费，大部份的现有商业项目的生意均覆盖较广的商圈范围。天津商业区的特点有以下几个方面：一是多集中在交通便利的是中心区域，辐射力强，且疏散较快，因而商圈大；二是一般以某个或几个大百货商店为龙头，在附近或所在的街道两旁形成许多商店，吸引大量顾客和上下班的人流以及众多的流动人口；三是多由各自独立的零售商构成，专业店占多数且格局特色。纵观天津的零售业态的发展和商业街区演变的历史，呈现如下特点和发展趋势：虽然现有的主要商业区能基本满足消费者日常所需，但是随着社会得进步，消费者需求水平的提高、城市空心化现型等变化情况，传统商业业态逐步让位于新兴商业业态，并且传统业态内部业在进行着局部的更新，商业、餐饮、休闲、娱乐等的交融更为明显。到2006年基本形成了以和平路商业区、滨江道商业区、南京路商业区、东马路商业区及大胡同商业区为主的市级商圈，形成了以小白楼商业区、友谊路商圈、中山路商业区及南楼商业区为主的区域级商圈，又有如华苑商圈、丽苑商圈、大梅江商圈及瑞景商业区等一批社区级商业中心区也初见端倪，同时还出现了十大商业特色街和专业街、700多个各级各类商品市场、110多个5000-10000平米以上的大型卖场和众多城镇社区连锁店等，整体形成了多层级、多交叉、覆盖范围广泛的立体网状商业网络，整体商业环境较为成熟。针对目前天津商业环境及状况分析，政府规划成为了引领商业布局的战略性因素，海河的大规模开发改造极大地带动了沿海河一线商业的告诉发展；多条地铁线路的战略规划及一号线的落成通车，是地铁商业方兴未艾，地铁生活圈也将逐渐形成；环渤海战略、十一五规划等大政方针为滨海新区创造了无限的商机， 的商业氛围将与日俱增。伴随沃尔玛、家乐福、麦德龙、万客隆等众多跨国集团的纷纷落户，津门的商业氛围更加提升了，商业地产投资开发近年来也到达了前所未有的高峰。目前商业市场环境中，各大卖场已经逐渐放慢了扩张的步伐，众多商业地产项目也在以分期小体量试探市场，各商场间的竞争也更趋激烈。天津的商业设施及商业地产也在逐步的向市外延展，同时新建社区的社区型商业显得稳固和兴旺。近年来天津旅游业力度加大、发展迅猛，旅游业为天津商业的繁荣带来了更多的外来消费群体。本市几大成熟商圈多数是随着城市的变迁自然形成，真正通过大规模的商业规划，明确的定位，具有鲜明特色的商圈几乎没有。目前本市较为成熟的四大商圈分别是滨江道-和平路商圈、南市商圈、南京路商圈、东北角商圈和小白楼商圈。这些商圈都集中在中环线以里，积聚效应很明显。随着城市改造步伐的加快，天津市又涌现出一些新兴商圈，分别是海河沿线商圈、地铁沿线商圈、奥运商圈和大梅江区域商圈，这几大商圈的发展潜力巨大。通过认真、详实的调查与研究，特对各商圈进行如下分析：南京路商圈滨江道和平路商圈东马路商圈南市商圈小白楼商圈奥运商圈大梅江区域商圈海河沿线商圈地铁沿线商圈天津的商业以著名的商业街或大型的百货店、购物中心、批发市场为主要支撑、，目前天津市人均商业面积为0.8~0.9平方米，到2008年基本形成了以和平路商业区、滨江道商业区、南京路商业区、东马路商业区、南市商圈及大胡同商业区为主的市级商圈，形成了以小白楼商业区、友谊路商圈、中山路商业区及南楼商业区为主的区域级商圈，又有如华苑商圈、丽苑商圈、大梅江商圈及瑞景商业区等一批社区级商业中心区也初见端倪，同时还出现了十大商业特色街和专业