大众营销推广实施方案(全案).doc

前言 第一部分 项目SWOT分析 第二部分 项目定位 第三部分 产品修正建议 第四部分 价格策略 第五部分 销售策略 第六部分 营销推广实施方案 结 束 语行之有效的项目推广，的利润结合各项资源优势，综合，对项目的推广上进行了深入细致的研究，得出了较为适合本项目操作的各项结论。但报告中因诸多客观因素尚未确定，诸如项目的不确定性因素、未来潜在竞争项目的发展状况等，因此，其所涉及的相关部分仅为设想和建议，具体根据市场条件进行确定。调价平台及调价比例原则的设定调价最主要的目的是为了最大可能的刺激销售。对而言，产品旺销，是他们认可和追捧涨价的首要前提。人为因素过于明显调价，只会导致不信任和反感。因此，认为本案在调价的上应遵循两个原则：一是战略性原则 针对可控的因素，根据时间的不同，以为主要调价平台，上调比例在1%之间。每次调价的幅度既能给前期购房者产生信心，又能给未购者带来刺激，产生导购欲念，同时，每一步调价都应明确价格支撑点，忌人为因素明显的价格调整。 二是战术性原则 ??? 在战略性原则的指导下，针对本案不可控因素，在实际操中，根据销售量的进度、客户的购买状况、等予以灵活应对和调整。 城市花园小区 1325 1410 1450 1385 1250 1050 1312 1－2％ 东湖安居小区 1162 1256 1288 1168 897 —— 1154 部分楼体尾房有优惠 汇城小区 1260 1360 1360 1200 1050 850 1180 底商2600 底商售完 凌丰苑 1481 1533 1495 1313 1165 —— 1397 底商4300 5％ 阳光花园小区 1390 1460 1490 1440 1280 1100 1360 每平米－30 丁香新村 1560 1180 1370 2％ 四、喀什主要小区性价比及本案定价 比较内容 权重％ 本案 A.地段资源 35 25 25 27 28 28 26 A-1.地理位置 15 13 12 11 A-2.周边环境 10 8 8 8 A-3.市政设施 5 4 4 A-4.市政及直入交通 5 4 4 4 3 B.楼盘素质 40 332 32 27 30 33 34 B-1.建筑风格及立面 7 6 5 6 7 B-2.户型设计 8 7 7 7 6 7 7 B-3.建筑布局和环艺 7 5 B-4.小区内配套设施 7 5 7 B-5.预售房交房期 5 5 5 5 4 5 3 B-6.物业管理 6 C.物业形象 20 1516 16 15 16 17 18 C-1.发展商品牌 12 1011 9 10 11 11 11 C-2.包装及营销手法 8 55 7 5 5 6 7 D.经济政策因素 5 5 5 5 5 5 5 5 总计 100 7978 78 74 79 83 83 均价(元／M2) ? 1154 1180 1397 1360 1370 1370 系数修正均价(元／M2) ? ? ? ? ? ? ? 五、本案楼层定价 本案 一层 二层 三层 四层 五层 六层 均价 底商 一次性付款优惠 1号楼 1328 1468 1468 1348 998 － 1322 3800 1－2％ 2、3、4、5、6、7号楼 1468 1488 1488 1398 1258 998 1350 1％ 涨价后2、3、4、5、6、7号楼 1478 1498 1498 1428 1288 1028 1370 1％ 喀什市区整体平均房价为1300元/平米，本案修正价格为1335元/平米。虽然本案强大的配套设施，但定价均价为1350元/平米也略高。建议按工程进度进行调价。 1、内部认购登记期 执行时间：2006年3月至4月（项目开盘前一个月内） 价格策略：为保证本项目的财务目标，实现利润最大化，项目认购期内入市价格不宜过低，下调幅度为基准均价的23%（均价1310元/平米）。 ?????内部认购期对部分位置较好的产品进行销售控制，保证项目的财务目标顺利实现。 优惠政策：一次性付款9折银行按揭和分期付款无折扣。2、公开期 执行时间：200年月（项目公开后1个月内） 价格策略：公开期的执行价格为基准均价下调12%（均价1330元/平米），刺激目标客户的购买热情，汇集人气，达到一炮打响的目的。 优惠政策：一次性付款99折、银行按揭和分期付款无折扣。 ??????? 其他优惠优惠政策参照开盘期优惠政策及促销政策执行。 3、强销期 执行时间：200年月至200年2月（公开期后个月内） 价格策略：配合项目的工程形象进度、总体上不同阶段的调价平台，价格逐月。优惠政策：一次性付款99折