东莞常平别墅项目整合推广方案.pdf

东莞·常平·别墅项目 整合推广方案 深圳同路 目录 一、市场篇 二、产品篇 三、客户篇 四、定位篇 五、形象篇 六、推广篇 七、建议篇 市场篇 （一）项目区位市场价值 1、常平处大京九铁路运输枢纽华南第一站； 2 、政府对常平作出了“东部支点城市”的定位。 “客流/物流中心”华南的商贸重镇。 “支点城市”就是区域中处核心地位、起中心作用，在经济 文化方面具有辐射力和拉动作用的城市。 （二）常平地产面临新局面 一、常平地产高端市场滞后于其城市发展水平 相对常平优越的经济地理位置和规划远景，常平高端地产处于滞后状态。具 体表现有二：其一，对外部资源的引进不够，至今仍罕有知名建筑师、怡景 师的作品；其二，地产市场发展的最大动力在于常平与樟木头、黄江一起是 港人置业的金三角，因此，市场一直忽视对原地住民/居民的关注，真正符 合本土消费观念的产品欠缺甚至空白。 二、地产高端市场面临着结构调整 常平常平房地产现在正处在一个提高和完善的阶段。现在常平楼盘的竞争， 已经是品质、品牌和服务全方面的竞争。传统常平住宅市场以外销为主，但 如今内销的比例逐年增加，成为一支主要购房力量。许多富起来的家庭抱着 改善居住环境的想法，对高质素物业情有独钟，纷纷置业造园。 [结论]传统陈旧的开发模式仍是常平地产的现状。通过引入和整合领先的、 本土特色的模式，将会实现项目价值的巨大提升，将会催生常平新一轮的本 土住民（不同于之前的港销）的置业潮。 产品篇 产品特征 房地产产品的核心价值在很大程度上是由地段、规 划和环境决定的，环境、商业、景观、文化等等诸 多因素构成了房地产产品的综合特性，所以房地产 应当是综合性最强，所涉及行业和内容最多的一种 产品形态，聚焦本项目，先让我们看看我们卖的是 什么样的产品？ SWOT分析 内部 优势 劣势 SWOT 分析 机会 威胁 外部 优势 1、处将来物流中心区，前瞻性的地段价值； 2 、交通便捷，距火车站五分钟的路程； 3、周围生活及商业配套齐全； 4 、超低密度典藏43户独栋； 5、领先模式的湖景资源； 6、500-1000平方米超大户型满足大家族生活； 劣势： 1、相对中心地段外在环境喧嚣，缺乏别墅应有的 私密性，与产品性质不相称； 2 、社区规模不大，完善配套,成本相对提高： 3、产品环湖前后层叠分布，湖面景观的享有的差 异较大； 机会： 1、政府对该片区的开发方向是未来物流中心，片区物 业升值强潜力较大。 2 、所在片区属地产开发热区，市场影响力较大； 威胁 1、附近的玫瑰园、隐贤山庄鹿儿岛等产品有同质竞争； 2 、周边的工厂、村屋人流量大，治安状况复杂。 产品特征 结论 地处常平中轴路的置业旺地上，优劣并存。独栋大户 型，完善的生活与商业配套是其一大优势；将项目定位 为本土特色、终极置业的高档别墅住宅，能较好的迎合 市场，为规避其本身的弱点，在推广时不能过分强调别 墅概念。 客户篇 关于目标客户的描述 当地称他们为“有钱人” 媒体称他们为“富人” 官方称他们为“高收入人群” 我们称他们为“ 中国财富新贵阶层” 他们是先富起来的一族，是创造财富，利用财富，享受财富，急于寻求社 会认可， 名利场上，有他们的身影，他们或商或官，为自己的价值取向打拚奋斗， 并已经取得成功，他们有着重要的社会网络，拥有权力资源、高质量的 社会关系资源等，他们有自己的生活层面--富人圈子，他们在这个圈子 中互相影响，互惠互利，在以市场经济为主导的机会结构中保持或