小城镇城中村空间社会问题和更新改造机制探索.pdf

rbanization 型，也就不能从根本上化解城中村问题。笔者根据上 更新规划改造的跟进方式，环境整治是立刻可以实现 文对小城镇城中村形成的机制和类型，从城市规划学 基础设施服务条件的改善，逐步更新是通过局部改善 的角度，以人居环境的改善、城乡景观的协调、社区 不断的向整体改造的目标逼近。这三种改造方式的统 的形成与公共空间的建立为主要原则，给出以下几种 一 也体现了近期利益与长期利益优化的统一。 物质空间改造模式。 (二)小城镇城中村更新改造的经济可行性分析 1．全面改造。这种模式是把高密度、低容积率的 在城中村更新改造中，因为涉及的利益主体多元 小城镇城中村改造成低密度、高容积率的城镇社区的 化，所以一般会衍生出很多问题，阻碍了城中村更新 方法，这也是被成熟类城中村普遍采用的方法之一， 改造的实施进度。主要利益主体包括村民、政府、开 可以彻底地改善公共服务设施和美化社区环境，单从 发商，其中政府作为项 目的推手，作为人民利益的拥 物质空间来讲是成功的。不可避免的问题也出现了， 护者，应该在经济利益分配中给予村民优惠，本文从 一 是虽然村民得到房屋的实物和货币补偿，但被集中 经济学的角度，讨论城中村更新改造经济的可行性。 “上楼”的村民依然要面临生活来源和支付不菲的物 1．利益主体间的分工协作。为了保障改造项 目的 业费等问题。二是原居住在城中村外来人 口也会由于 市场动力和可操作性以及村民最大的利益，在开发中 低廉的城中村物业的消失，选择重新寻找 自己能接受 要以政府为主导，来编制小城镇城中村规划和城中村 的低成本居住区，这就会促使 “拟城中村”的出现， 改造的经济分析评估。具体手段为：委托多家房地产 从而增加政府发展城镇的成本。所以建议政府在改造 咨询机构对改造项 目的经济可行性进行测算和评估， 的过程中，要兼顾外来人 口的生存问题，可以采取就 应与城中村规划编制同步开展，并保持与原村民、集 地拆迁安置的方法，即新建的居住区同时满足原住民 体股份公司以及其他相关主体的及时沟通，提高相关 和外来人 口的生活，例如居民一二层用来 自住和经 利益主体的充分参与度，以形成各方协调一致的改造 商，3—6层或东西向房屋的用来出租。这样既保留了 方案。 良好的区位，又解决了村民生活来源和外来务工人员 2．宅基地价值化。小城镇城中村是不完全城市化 的住房问题 。 的产物，村民还保留产权属于自己的宅基地或 自留 2．逐步更新。这种方法适合成长类的城中村，基 地，加上土地分散不集约，导致经济效益极为有限。 本保留原村的肌理，通过对于局部高密度地区进行减 因此要释放被束缚的宅基地的产权权能，让宅基地与 法处理，增加街坊绿地空间，疏通理顺道路，建筑立 城市建设土地～样，拥有完整、高效的经济产权，不 面的更新，同时提升和完善基础服务设施的服务水平 仅可以提高住房物权，显现住房的市场价值，而且是 和防灾能力。这样优点就是拆迁量小，风险小，容易 扩大村民实现住房收益的途径，实现城市发展与村民 实施，另外还能延续社会生活肌理和居民收入状态。 收入双赢。具体方式包括：将宅基地的全部价值一次 但这种模式的运用，需要有规划的强有力介入，规划 性转为国有，即政府收购；支付国有土地出让金，并 的主要工作是确定空间结构和基础设施用地，介入 补偿地上建筑拆迁费用。如以等量货币支付工业用地 的原则是明确 “禁止做什么”，而不是 “要求建什 的土地出让金；转变村民的创业方式；以等量货币购 么”，切断城中村走原来的老路。 买城市居住小区中的商品住宅；购买标准厂房等。 3．综合环境整治。较适合边缘型和起步类城中 3．规定基准容积率。针对不同类型城中村，政府 村，综合环境整治是指在不进行拆迁建筑、村民搬迁 额定几类基准容积率，并以正式文件的方式落实到各 等经济问题的前提下，对重点地段进行环境整治，主 村，由各村委会负责具体实施，并监督村民禁止私 自 要是改善基础设施，如