黄岛皇冠御都项目可操作性0920规范.pptx

黄岛皇冠御都项目 可操作性研究报告 一、宏观市场 1.区域概况 2.区域经济形势 3.区域人口概况 4.区域房地产市场宏观概况 二、中观板块分析 三、微观竞品分析 四、项目本体分析 正迎来发展的历史契机：继珠三角、长三角之后，环渤海经济圈成为新的经济增长极。 青岛与山东的隔阂：青岛更应该属于全国、世界。 未来的单中心：2020年山东将由青岛单中心取代现在的青岛－济南双中心格局。 青岛发展概况 青岛发展概况 1 老城 城市 核心区 2 3 4 四方板块 崂山板块 李沧板块 浮山后板块 308板块 城阳中心板块 黄岛版块 ３ 90年代以前青岛发展集中于老城区 92年青岛市政府决定“开发新东部”，城市核心区逐渐形成，并带动房地产发展 90年代中后期，随着高科园的成熟以及相关配套的完善，借助稀缺的景观资源，崂山的高档住宅随之发展起来 20世纪初，在拆迁安置区的基础上，浮山后大力发展商品房；与此同时，黄岛自然海景资源逐渐得到市场重视，获得了相应的发展 2005年，为了缩小南北差距，政府出台相关政策扶持李沧，并规划大型CLD促进李沧房地产发展 1 2 3 4 青岛发展概况 自成体系，自给自足 区域：相对独立的城区，配套完善，城市感强 价格：均价5000元/ m2 城市郊区，大盘主导 区域：城市北郊中间地带，发展不成熟 价格：4200～5000元/ m2 集中放量，蓄势待发 区域：发展已有一定基础，规划城市CLD，前景看好 价格：4000～5000元/ m2 居住氛围成熟，稳步发展 区域：已形成良好的大型居住社区氛围 价格：7000～8000元/ m2 景观优势，高档住区 区域：自然景观资源优越，发展成熟，高档居住区形象 价格：10000元/ m2以上 形象不佳，发展缓慢 区域：工业区形象，传统的城市落后地区 价格：均价5000～5600元/ m2 传统中心，地位稳固 区域：城市中心区，发展成熟，生活配套完善 价格：10000元/ m2以上 黄岛版块 资源优越，潜力巨大 区域：资源优越，目前与主城区间交通不便，自成体系 价格：5000～6000元/ m2 黄岛区是全国14个沿海开放城市中首批设立的国家级经济技术开发区，地处山东半岛西南隅，胶州湾西岸，东与青岛市区隔海相望，南临黄海，北、西与胶南市接壤； 地理位置优越，处于环渤海经济圈内，是中日韩“金三角”的结合点、欧亚大陆桥的一个分支终端； 黄岛区辖6个街道办事处，2008年全区总面积274.1平方公里，总人口59.4万，其中户籍人口32.1万。 在青岛“环湾保护，拥湾发展”的进程中，位于环胶州湾核心圈层的黄岛，扮演着“桥头堡”的角色，是青岛西海岸经济发展核心区的中心城区，是大青岛城市发展框架与主城区东西呼应，且正在率先成形的重要一极。 黄岛区域概况 黄岛区域概况 御海景园 凤仪帝景 长江新苑 金沙花园 衡山舒苑 万利国际 海信凤凰金岸 西海景苑 华裕唐城 龙城御苑 康大凤凰广场 鲁商蓝岸国际 紫檀山 注：可售体量=未上量+上市未售量 案名 产品 类型 推盘时间 成交均价 （元/平方米） 装修标准 （元/平方米） 主力面积 （㎡） 主力总价 （万元） 总建 (万㎡） 上市量 (万㎡） 已售量 (万㎡） 去化率 可售体量 （万㎡） 2011年月均去化（万㎡） 2012年月均去化（万㎡） 名嘉汇 高层 2011.10 11800（毛坯） 毛坯/3000精装 三房 130-141 154-170 16.39 8.3 1.4 16.80% 14.99 0.24 0.006 红状元 多层 2011.7 16100（精装） 毛坯/3000精装 三房 93-102 148-170 3.04 3.04 0.1 2.73% 3.03 0.01 0.0075 华通唐岛七星 高层 2011.5 9200（毛坯） 毛坯 三房 92-109 86-102 6.29 5.19 2.99 57.60% 3.3 0.4 0.03 海上嘉年华 独栋别墅,小高层,高层 2010.10 15000（精装） 3000 三房 134-142 201-212 32 24.1 10.07 39.37% 21.93 0.41 0.004 华瑞银领国际 高层 2010.12 12300（精装） 2500精装 三房 95-110 117-135 4.75 4.75 2.89 60.70% 1.86 0.06 0.24 来仪凤仪帝景 高层 2011.5 7600 毛坯 三房 92-113 70-86 6.01 6.01 1.8 29.90% 4.21 0.11 0.1 长江新苑 高层 2011.4 9000 毛坯 二房 70-80 / 10 2.69 0 0.00% 10 / / 金沙花园 高层 2010.10 8200 毛