南康市唐江御锦城商住小区开发建设项目可行性论证研究报告.doc

目 录 第一章 申请单位及项目概况 1 一、项目申请单位概况 1 二、项目概况 1 三、市场分析 4 四、劳动定员 7 五、质量保证体系、招标方案与实施进度 9 六、工程投资与资金筹措 12 第二章 工程设计方案 17 一、设计依据 17 二、设计目标与理念 17 三、总平面规划及空间和环境设计 19 四、建筑设计 20 五、结构设计 22 六、给排水工程 24 七、电气工程 27 八、暖通设计 31 九、消防设计 32 第三章 发展规划、产业政策和行业准入分析 37 一、发展规划分析 37 二、产业政策分析 38 三、行业准入分析 39 第四章 资源开发及综合利用分析 41 一、资源开发方案 41 二、资源利用方案 42 第五章 节能方案分析 43 一、用能标准和节能规范 43 二、能耗分析 43 三、总平面与建筑节能设计 45 四、电器、设备系统节能 47 五、采暖空调系统节能 48 六、节水措施 48 七、太阳能利用 49 第六章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析 50 一、项目地理位置及区域概况 50 二、主要建设条件 51 三、土地利用合理性分析 53 四、征地拆迁和移民安置规划方案 54 第七章 环境和生态影响分析 55 一、环境和生态现状 55 二、生态环境影响分析 55 三、生态环境保护措施 58 四、地质灾害影响分析 64 五、特殊环境影响 64 第八章 经济影响分析 65 一、经济费用效益或费用效果分析 65 二、行业影响分析 69 三、区域经济影响分析 69 第九章 社会影响分析 70 一、社会影响效果分析 70 二、社会适应性分析 71 三、社会风险及对策分析 71 四、综合风险评价 76 第一章 申请单位及项目概况 一、项目申单位概况 二、项目概况项目建设地点 主要建设内容和规模 14284.88㎡(约21.43亩)，建筑占地面积3661.53㎡，总建筑面积43058.92㎡，项目将可提供298套居住用房，提供256个机动车位和103个非机动车位，项目并建设给排水、供电、供气等相配套的基础设施工程。具体建设规模及内容如表1-1： 建设规模及内容表 表1-1 序号 名称 单位 指标 1 用地面积 ㎡ 14284.88 2 建筑占地面积 ㎡ 3661.53 3 总建筑面积 ㎡ 43058.92 3.1 住宅 ㎡ 32334.56 3.2 沿街商业 ㎡ 1712.44 3.3 物业管理用房 ㎡ 141.00 3.4 社区服务用房 ㎡ 81.00 3.5 公厕 ㎡ 15.00 3.6 地下建筑面积 ㎡ 8774.92 4 绿化面积 ㎡ 4285.46 5 总户数 户 298 6 机动车停车位 个 256 6.1 地上停车位 个 53 6.2 地下停车位 个 203 7 非机动车停车位 个 103 5、总投资及资金筹措 总投资：项目总投资估算为11639.42万元，其中：工程费用7882.90万元，工程建设其他费用2950.65万元，预备费541.68万元，建设期利息264.19万元。 资金来源：本项目共筹资金11639.42万元，其中企业自筹9639.42万元，申请银行贷款2000万元。 6、效益情况 项目按预期完全销售后实现净利润14271.53万元，上缴各税金3822.33万元。财务内部收益率税前为25.78%，税后为13.38%；财务净现值（IC＝12%时）税前为2322.60万元，税后为228.30万元；投资回收期税前为2.57年（含2年建设期），税后为2.93年（含2年建设期）。项目的财务内部收益率高于企业的财务基准收益率（IC=12%），投资利润率48.08%,说明项目具有较强的盈利能力，财务净现值大于零，表明该项目在财务上是可行的。 7、主要技术经济指标 主要技术经济指标 表1-2 序号 项 目 指 标 指标值 备 注 1 规划总用地面积 ㎡ 14284.88 21.43亩 2 建筑占地面积 ㎡ 3661.53 3 总建筑面积 ㎡ 43058.92 3.1 地上建筑面积 ㎡ 34284.00 计容面积 3.2 地下建筑面积 ㎡ 8774.92 4 容积率 2.40 5 建筑密度 % 25.63 6 绿地率 % 30 7 估算总投资 万元 11639.42 8 年均预计销售收入 万元 7124.75 9 年均利润总额 万元 5596.68 10 年均所得税 万元 839.50 11 年均净利润 万元 4757.18 12 投资利润率 % 48.08 13 财务内部收益率 13.1 所得税前 % 25.78 13.2 所得税后 % 13.38 14