房地产金融第8章.ppt

第八章 房地产典当和其他非金融机构房地产融资 ※ ※典当和房地产典当 ※ ※房地产典权，比较房地产典当与房地产抵押贷款、房地产租赁的关系 ※ ※住房合作社和商品住房基金会融资的房地产融资 第一节 典当概述 一、典当与典当行 典当曾被说成是借款人用实物作质押而向特殊的贷款机构取得借款的行为。在这里，借款人术语称为出典人、典押人，也称交当人或当户，他可以是个人也可以是机构。作质押的实物术语称为典当物或当物。特殊的贷款机构亦即贷款人，术语称为承典人，也称收当人，又称典当行或当铺。 典当是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行，交付一定比例用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。 典当行被定义为依照《公司法》和《典当行管理办法》设立的专门从事典当活动的企业法人 典当行是典当运作的主体。典当行作为一个独立的经营机构，需要有一定的注册资本。 典当行经营典当物的范围一般可以是家电商品、古玩字画、首饰珠宝、高档日用晶、机器设备、批量服装、汽车、摩托车和房产等生活资料和生产资料。 典当行被纳入特殊的工商企业，是具有金融性的商业企业，又被视作是一种非银行的金融机构 典当行的运作过程，涉及收当、赎当、死当及拍卖、变卖或者折价过程。 典当行对死当物品，有权通过拍卖、变卖等方式获得收入； 对拍卖、变卖所得，有两种处理方法： 1）将超过典当金部分的拍卖、变卖所得，扣除典当金利息以及典当行支出的其他各种费用后，将多余的金额退还给出典人。 2）典当行将超过典当金部分的拍卖、变卖所得，扣除典当金利息以及典当行支出的其他各种费用后，将多余的金额由典当行作为自己的营业收入。 二、典当的产生与发展 典当行最早称“质库”或“质肆”、“质舍”，开始于南北朝，起源于南齐时代(479～502年)。 明朝除旧称外，又有典当、当铺等名称。以后典当或当铺成为通称。明朝中期至清朝初叶，我国典当行曾逾2万家。在旧中国，典当行也非常盛行。 典当行在经营时，大多采取典当金低、典当金利率高和典当期短策略。 典当金低于典当物本身的价值，通常为五成，有时甚至压得更低。 典当利率有的可达月息8分。 典当期短使得典当行投放的资金因周转速度快，发挥资本作用的次数多，而与获利程度呈正向关系。典当期短，有助于典当行利用时间差制造“死当”，从而可对过期不赎的质押晶进行没收转卖，可望赚取典当物处理后的额外收益。 因而，旧中国的典当行实际上成了一种放高利贷的机构，名声很坏，典当几乎是剥削和罪恶的代名词。 自1987年底四川省成都市成立中华人民共和国第一家典当商行——成都市华茂典当服务商行 ； 1993年8月后开始由中国人民银行主管，2000年7月，典当业的监管部门由中国人民银行变更为国家经济贸易委员会 。 国家经济贸易委员会于2001年8出台新的《典当行管理办法》。 三、中国典当业恢复发展及其现实作用 1．融资的作用 典当业开辟了新的融资渠道，是对银行和其他金融机构融资渠道的有益补充，起到了拾遗补阙、调余济需、融通资金的作用。 2．支持生产，活跃流通，解危救难，方便群众 向个体经营者及各类企业质押放款 、向城乡居民质押放款等这些业务起到了支持商品生产和流通、扩大承典人的经营规模、扶危救难、雪中送炭的作用。 3．稳定社会经济、金融秩序 急需资金的个人、个体经营户和企业可以用自己的财物作典当物取得贷款，避免社会经济生活中的不法行为。同时，典当业的经营受中国人民银行、工商行政管理机关和公安机关等的管理，有利于抑制民间高利贷行为。 4，房地产典当的运作，有利于置业投资的发展 由于扩大了典当行的经营范围，拥有自有房产者可将房产作典当物，融通资金已成为可能。这在一定程度上有利于住房自有化和住房制度的改革，扩大人们的投资领域。 第二节 房地产典当和房地产典权 一、房地产典当 房地产典当是指房地产权利人在一定期限内，将其所有的房地产，在不放弃所有权的情况下，以一定典价将房地产其他权利让渡给他人承典的行为。 房地产典当包括两个方面的内容：一是与房产无关的地的典当，二是房(包括与房有关的地)的典当。 房产典当又称“典房”，是指房屋所有人因急切需要资金，又不愿轻易放弃房屋所有权的情况下，有期限、有条件地将房屋出典。 典当人(承典人)支付典当金，在典当期内典当行对该房屋具有房地产典权，即对该房屋的占有权、使用权和收益权。典当期满，只要出典人向典当行付清典