信托计划项目申报书暨尽职调查报告范文.doc

中投信托有限责任公司 中投?云城保障房建设基金（1期） 集合资金信托计划 项目申报书暨尽职调查报告(摘要) 经办业务部门：北京团队 日期：2012-3 声明与承诺 参与尽职调查的全体人员郑重声明，谨对此尽职调查报告所陈述事实、涉及资料和数据的真实性、完整性、合法性及所作判断的合理性负责。 目 录 目 录 3 信托项目要素表 5 第一章 信托项目概述 6 一、信托项目背景 6 二、信托项目交易结构说明 7 三、信托财产的管理运用 8 四、信托收益、费用和报酬 13 第二章 交易对手尽职调查情况 15 一、交易对手信息 15 二、其它交易主体信息 58 第三章 标的项目尽职调查情况 58 一、项目概况 58 二、政府批文和项目证件取得情况 64 三、地块经济指标 67 四、项目投资估算表 67 五、项目利润测算 70 第四章 增信措施情况 80 一、代为履行义务 80 二、差额补足义务 80 三、收购信托持有的LP份额义务 80 四、质押担保 80 五、结构化安排 81 六、其它风险控制措施 81 第五章 经济效益分析 81 一、还款来源分析 81 二、信托退出 81 三、 基金收益测算： 82 第六章 信托项目合规性分析 83 一、主体合规性分析 83 二、项目合规性分析 83 第七章 项目风险揭示与应对措施分析 84 第八章 信托项目可行性分析 85 一、投融资标的项目行业分析 85 二、投融资标的项目政策分析 88 三、投融资项目信息 90 四、交易对手财务状况分析 90 五、可行性分析结论 90 第九章 信托项目风险揭示与应对措施分析 90 一、信用风险及其应对措施 90 二、市场风险及其应对措施 91 三、操作风险及其应对措施 91 四、其他风险及其应对措施 91 五、风险综合评价 91 第十章 必备法律文件及签署节点安排 92 第十一章 综合结论 93 信托项目要素表 项目名称 中投?云城保障房建设基金（1期）集合资金信托计划 信托项目规模 【7】亿元,其中优先级规模为5.25亿元， 劣后级1.75亿元 风险等级 中 收益率（年化） 1、优先级受益人预期收益 （1）预期基准收益： 9-10%/年（暂定）； （2）超额收益：如合伙企业收益超过基准业绩，提取超额收益的25%。 2、劣后级受益人预期收益：享有合伙企业超额收益的40%。 3、基金管理人：享有合伙企业超额收益的20%。 运用方式 股权+债权 投资 资金用途 设立有限合伙企业，主要用于保障房项目建设 信托项目期限 信托计划总期限5年，第1期信托资金期限【2】年，满18个月可以提前终止。 营销方案 【】银行代理销售为主，财富管理中心组织销售 √主动管理型业务；□被动管理型业务信托 交易对手要求资金到位时间 监管银行 法律顾问 北京市兆源律师事务所 评估机构 无 第一章 信托项目概述 一、信托项目背景 （一）信托项目名称 中投?云城保障房建设基金（1期）集合资金信托计划 （二）主要交易对手 项目公司：昆明城海房地产开发有限公司（简称“昆明城海”或“项目公司”） 基金管理公司：云南融城股权投资基金管理公司（简称“云南融城”或“基金管理公司”） 劣后级出资人：云南城投置业股份有限公司（简称“云南城投”） 承诺人：云南城投置业股份有限公司 （三）项目需求背景 2011年10月20日信托业务审批委员会2011年第76次会议同意中投云城保障房建设基金集合资金信托计划设立，信托计划信托规模不超过人民币30亿元，按照具体投资项目分期募集，首期募集金额不超过人民币12亿元，募集金额达到人民币4亿元时，信托计划成立。日前,我部与云南城投经过多次讨论和甄选，拟就云南城投控股子公司昆明城海开发的“融城金阶广场”项目作为本信托计划第一期投资标的，并对标的项目进行了实地调研。 为提高资金的整体使用效率，信托资金在信托期限内可以循环投资，如果投向“融城金街项目”的资金在顺利退出后，信托资金还可再投资于云南城投或其子公司名下的其他保障房项目。投资其他项目需事先经过中投信托审批通过，并通过公司网站向投资者进行公告。 （四）交易结构设计目的 中投信托以信托计划募集的资金出资，与云南城投控股的云南融城股权投资基金管理公司共同发起设立有限合伙企业。中投信托代表信托计划作为有限合伙人，云南融城作为普通合伙人。有限合伙企业对昆明城海进行增资，持有昆明城海20%股权，以其余资金向项目公司发放股东配套借款。该交易结构设计符合本信托计划设立审批要求。 二、信托项目交易结构说明 （一） 社会投资者认购信托计划优先级收益权，云南城投认购劣后级受益权； （二） 受托人以信托计划募集的资金出资，与云南城投控股的云南融城基金管理公司共同发起设立有限合伙企业。中投信托代表信托计划作为有限