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论我国不动产登记机关的审查权限和责任承担 摘 要 不动产登记是不动产物权变动的基本公示方式，其在物权法律制度中占据 重要地位，而不动产登记以不动产登记机关为依托，登记流程的开展需要登记 机关一一把关。我国于2007年3月16 日通过了《物权法》，但对不动产登记尤 其是不动产登记机关的相关规定尚不够完善。本文拟就不动产登记机关的审查 权限和责任承担这两个重要问题进行探讨，并针对其相应的制度缺陷提出进一 步完善的建议。本文分为以下四个部分： 第一章，不动产登记制度概述。本章对不动产登记的概念、性质、立法模 式及不动产登记机关在不动产登记制度中的作用进行了阐述。不动产登记不仅 表征着登记与否的事实状态，而且还体现了登记的过程或程序。在我国不动产 登记一般因私权利主体的申请而启动，服务于私权利主体，目的在于保护私人 合法权益、维护不动产交易安全和促进交易快捷；同时不动产登记也谋求对公 共利益的维护，保证国家对不动产这一重要社会资源的宏观调控，从而达到国 家治理的目的，而且不动产登记机关属于国家行政机关，因而不动产登记既具 有私法行为的性质，又具有行政行为的属性。比较世界各国立法，不动产登记 主要有三种模式：契约登记制、权利登记制和托伦斯登记制，而我国现行的登 记制度则是一种介于权利登记制和托伦斯登记制之间的制度模式。不动产登记 机关及其工作人员的职权行为影响着甚至在一定程度上控制着不动产登记的操 作流程及其最终结果，因此在不动产登记中起着至关重要的作用。 第二章，对不动产登记机关的审查权限进行了较为全面的分析。不动产登 记的审查方式有形式审查和实质审查两种，本章首先归纳了德国、瑞士、法国、 日本、美国等主要国家关于不动产登记审查方式的立法例，在此基础上来比较 分析形式审查和实质审查两种方式的优劣。《物权法》中虽然规定了不动产登记 机关的审查权限，但对其定性尚存争论。其次结合我国的不动产登记审查制度 现状，在考虑自由、安全、公平等内在价值和外在程序及现实因素的基础上， 本文认为我国应当采取以形式审查为原则、以实质审查为例外的审查方式。而 为了弥补形式审查主义的瑕疵，应当借鉴大陆法系国家的成熟做法，引入公证 3 论我国不动产登记机关的审查权限和责任承担 制度，但目前不宜采取法定公证形式，而应遵循当事人的意思自治，待时机成 熟时再逐渐向法定公证主义过渡。 第三章，对不动产登记机关的责任承担问题进行了较为详尽的探讨。首先 对作为登记机关承担责任前提的登记错误进行了明确的界定，不仅包括因登记 缺陷所致登记簿上记载的内容与真实权利不一致的情形，还包括了因登记原因 的瑕疵所导致的不符情形，但因嗣后原因导致的不符则不属于登记错误。同时 根据《物权法》的立法结构，应当区分因法律行为引起的物权变动和非因法律 行为引起的物权变动所致登记错误的不同情形，以便更好地应用于司法实践。 不动产登记机关属于国家行政机关，因此在登记错误情形下承担国家赔偿责任 更具有合理性和可行性。虽然对登记机关工作人员专业素养和道德水准的要求 与专家存在相同之处，但不动产登记机关的赔偿责任与专家责任存在本质上的 区别。在追究不动产登记机关的赔偿责任时应采取过错责任原则，且根据过错 推定方式来认定责任。同时应当从主客观两个方面来确定不动产登记机关及其 工作人员的过错，其既包括登记机关及其工作人员的故意或过失，也包括与他 人勾结或虽无共同意思但双方的共同过错造成了登记错误。另外，本章还从理 论和实务两个角度对不动产登记机关承担责任的具体情形进行了详细的分析。 在承担赔偿责任时，登记机关仅赔偿受害人的直接损失，对间接损失不予赔偿。 而对于受害人受损权益的救济可以通过设立赔偿专项基金予以实现。 最后是结语部分，针对上述分析的现行制度缺失，结语部分对我国不动产 登记机关相关制度的完善提出了一些不成熟的立法建议和司法建议。在立法方 面，应尽快出台“不动产登记法”，对不动产登记的相关制度进行详细规定，明 晰具体概念，详化登记程序，建立公证制度和登记赔偿基金制度。同时在实务 方面应根据实践的发展变化及时更新和完善登记操作流程，为当事人提供现代 化的、高效的登记服务。而为了尽量保证登记的正确性，应设置登记人员统一 资格考试，提高登记人员的专业水平，同时在不动产登记机关之外设立专职监