房地产投资分析及风险管理(一).doc

房地产投资分析及风险管理(一) 　　随着近几年来国民经济的快速增长，房地产市场也呈现出良好的发展态势。但是在房地产业高速发展的背后，其所带来的风险也日益增大，所以在房地产投资项目中不但要考虑收益更要进行投资风险管理。 　　一、房地产投资 　　房地产投资是指人们为实现某种预定的目标，直接或间接对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资活动。房地产投资所涉及的领域有：土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。 　　1、从房地产投资形式来说，房地产投资分为直接投资和间接投资两类。 　　A、直接投资 　　房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程并参与有关的管理工作，包括从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资两种形式。 　　B、间接投资 　　房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。具体投资形式包括：购买房地产开发投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托基金和房地产抵押贷款证券等。 　　2、从房地产投资的用途来说，房地产投资可分为地产投资、住宅房地产投资、商业房地产投资、工业房地产投资等。 　　3、从房地产投资经营方式来说，房地产投资分为出售型房地产投资、出租型房地产投资和混合型房地产投资。 　　二、房地产投资分析 　　房产投资由于风险相对较小，日益成为人们投资的重点。可是房产投资投入的资金比较大，投资者需谨慎。有没有比较科学、准确、客观的投资分析方法呢？可以比较科学地选择投资物业和计算出投资买房的收益率，以帮助投资者做出理性的投资选择。近日记者采访了链家宝业房地产经纪有限公司经纪人，在实践中给客户主要介绍以下房地产投资分析、评估方法： 　　销售比较法 　　选购目标物业与市场可比物业的单位价格进行比较，这一方法十分简单，但要求市场上有足够多的可比物业。同时，需要考虑物业的不可移动性、独一无二性、客户的偏好、房地产市场不能实现完全竞争等。 　　总租金乘数法 　　公式：总租金乘数＝投资价值/第一年潜在租金收入 　　投资者可将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业间比较，取其较小者。这一方法未考虑空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。 　　直接资本化法 　　公式：总资本化率＝第一年的营业净收入/投资价值 　　营业净收入指扣除空置与欠租损失和营业费用后的实际收入。对于住宅来说，营业费用通常为中介费用。该法与总租金乘数法相比，考虑了空置与欠租损失和营业费用，但房地产投资同样未考虑融资和税收的影响。 　　税前原始股本收益率法 　　公式：原始股本收益率＝第一年税前现金收入/初始投资。 　　初始投资指总投资额中扣除贷款部分后的自备金。对于大多投资者来说，都存在融资问题。这一方法因考虑了融资的影响而较前几种方法更为完善。 　　租金回报率分析法 　　公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12/购买房屋总价 　　这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。 　　优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。 　　弊病：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。 　　租金回报率法 　　公式：（税后月租金－按揭月供款）×12/（首期房款＋期房时间内的按揭款） 　　优点：考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金回报法适用范围更广，可估算资金回收期的长短。 　　弊病：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。 　　IRR法（内部收益率法） 　　房产投资公式为：IRR＝累计总收益/累计总投入 　　优点：IRR法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。IRR收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而IRR则是按复利计算。 　　不过，通过计算IRR判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来。而未来租金的涨跌是个未知数。惟有一点是可以确定的：市场的未来是不确定的，有升值的可能，也有贬值的可能，只是看升值、贬值哪种可能性大了。所以还要进行投资敏感性决策分析。 　　作为投资行为，投资者关注的是收益与风险，通过对IRR的分析发现相关性最高的是房价、租金以及能否迅速出租。由于房价是已知的，于是能否准确预告租金水平及选择投资项目便成为投资成败的关键。 　　当然，如果你觉得上面专家的方法太专业，比