住宅小区园林景观建设成本定位与控制.doc

住宅小区园林景观建设成本定位与控制 湖南楚峰园林建设有限公司高级工程师-匡振亚 改革开放以来，我国房地产行业随着社会发展和市场的需求，如 火如荼地发展。与之相应的房地产园林景观建设对于美化环境和改善 人居生活质量起到了非常重要的作用。 但是，由于近几年来房地产的高速发展，在全国市场房价不断上 涨，购买率逐渐下降，社会供求出现失控的情况下，国家对房地产市 场实行了政策性宏观调控。这对于我们毎一个房地产开发商来说，都 是一场严峻的考验。在当前这种政策和市场的大环境影响下，如何稳 步推进房地产开发；如何采取应对措施来赢得市场，这是我们要共同 面临的一项重大课题，而且也是一项复杂的社会系统工程。 现在，我仅作为一名园林工 ，从园林景观专业的角度，就住 宅小区园林景观建设成木定位与控制谈谈A己的见解，以期对当前房 地产开发有所借鉴。 一、住宅小区园林景观建设成本的定位 随着社会的发展，人们对于生活环境的选择已经提高到显著位 置。己经把住宅区园林环境作为判别住宅产品优劣的重要标准，而房 地产商则往往把景观规划建设视作塑造楼盘营销环境的最有效手段。 实践充分证明，好的园林景现规划建设，确实能全面提升楼盘附加位。 我们房地产开发商都已经清醒地认识到了人居环境的重要性。但是， 如何做到以人为本，建设适应社会需求的宜居环境；如何达到生态、 社会、经济效益的最大化，如何寻求房地产开发投资成本、房价与园 林景观投资成本的平衡点，这就需要我们对住宅区园林景观建设的投 （一）住宅区园林景观造价与楼房成本之间的定量关系 根据我们近几年的考察情况，长沙市园林景观建设造价一般在 186-568元/M2 （实际景观绿地面积）之间，投入成本变幅较大。园 林景观建设造价与楼房售价成正相关。我们采用以下方法进行了分 析： 1、 基本设定 R：建筑面积密度（容积率），一般为1.5-3.0 D：建筑密度，一般为18%-25% d：小区道路用地面积和独栋公建建筑物（非景观建筑）基底占 地面积的总计值占小区用地面积的百分比，一般为15%-25% V0：不计入园林景观造价的楼房的综合成本单价（元/建筑平方 米） so：组团用地面积 V：园林景观综合成本单价（元/园林用地平方米） 2、 园林景观造价与楼房成本之间的定量关系之推导 总成本 C=R SO V0 + （l-D-d） SO V 总可售面积S=R SO 楼房的综合成本单价v*=c/s v*= V0+V（l-D-d）/R 公式（一） 则V对V*的贡献A=V（1 —D_d）/R 公式（二） 3、 园林景观造价对楼房成本的影响 园林景观造价V —般在200元/m2?600元/m2之间。但是，相对 V0而言，V对V*的影响还是很小，与V0对V*的影响不在一个数量 级上。取D为20%，d为20%，R为2.5，代入上述公式（二），则V 对V*的影响值为0.24V;若V取300元/m2,则影响值为72元/m2。 就小高层而言，V0 —般为2000元/m2?2500元/m2。通过比较可以看 出，V对V*的影响只有V0对V*的影响的4%。从售价方面看，中 档楼房的价格一般在5500元/m2，则V对V*的影响值（以72元/m2 为例）在售价中的比重为1.3%。 4、 园林景观造价对楼房市场售价的提升作用 计算结果表明：园林景观造价从300元/m2上升到600元/m2,楼 房的成本只上升了 72元/m2,但是，楼房的市场售价则可能因此提高 超过72元/m2。根据20个楼盘的平均销售单价为4160元/m2来计算， 楼房综合单位成本因此提高1元钱，那么，楼房市场单位售价则相应 提高4-5元，浄増收3-4元。也就是说，园林景观建设造价每平方米 增加100元，楼盘售价每平方米可净增300-400元。 （二）住宅区园林景观建设造价定位策略 1、园林景观的营造档次的一般划分 我们综合长沙市现在大多数房地产开发商对园林景观建设的投 资成本情况，把长沙地区园林景观营造档次分为较高、屮、较低三个 档次：以实际景观绿地面积计算，园林景观造价350元/M2以下划为 较低档次；园林景观造价350元-500/M2之间划为中档次；园林景观 造价500元/M2以上划为较高档次。 2、园林景观营造成本定位趋势的分析 园林景观营造成本的定位原则上应该与楼盘的营销定位相吻合。随着 人们热爱自然环境程度的不断提高，园林景观建设的投入也是呈不断 增加的趋势。增大园林景观的投入，不仅客观上迎合了消费者的需求， 而且提升楼盘市场售价的经济效率也十分明显。因此，比较好的策略 是在营销定位的基础上，适当提高园林景观的建设标准。一般来讲， 可以根据以下几种情况进行合理定位： 2.1根据区位情况定位，如果是自然环境很好的滨湖、江景、山 景地域；处于城市中心地带或是城市新的生长点的，可以充分利用自