2012年7月14日东莞嘉宏松山湖商业地块前期规划报告-中原地产.ppt

嘉宏松山湖商业地块前期规划报告;中原是最具洞察力的公司; 片 区 规 划 ——现在所在片区的规划 市 场 研 究——市场需求点分析 项 目 定 位——打造风险最低的产品 经 济 测 算——产品可售部分的收益初步测算 营 销 分 析——客户产品与卖点 团 队 介 绍——东莞中原工商铺;片 区 规 划 ——现在所在片区的规划 园区概况、人口结构、旅游发展、交通优势、园区规划、住宅价格、住宅分布、城市规划、园区状况、项目所在区域了解、项目所在片区分析。 ;;二、人口结构;三、旅游发展;本案毗邻轻轨松山湖站，交通便利，影响力可直接辐射寮步，大朗，东坑，大岭山等镇。;五、园区规划;六、住宅价格;七、住宅分布;八、城市规划;九、北部状况;十、项目所在片区了解;十、项目所???片区了解;;;松山湖研发大厦;松山湖研发大厦;高新科技商务发展 北部区域重点开发 轻轨带动无限人流 旅游优势愈发明显 ;十一、项目所在片区分析; 片 区 规 划 ——现在所在片区的规划 市 场 研 究——市场需求点分析 商业市场研究、酒店市场研究、写字楼市场研究、公寓市场研究 项目可行性总结;;第三节：需求挖掘;一、现有商业;创意生活城目前单靠月荷湖周边住宅及企业员工的消费，不足以消化如此大体量的商业。;创意生活城经营业态虽然丰富，但总体档次较低，尤其是超市和影院。因此现阶段对松山湖中部片区的豪宅居民没有足够的吸引力。;本项目所在区域未来有大型商业项目开发，将对创意生活城形成正面的激烈冲击。;二、新增商业;松湖中心的兴建，未来将牢牢锁定所在区 域住宅人群的消费，且数量庞大，消费力 强劲。;松湖中心未来的影响力很有可能辐射至 整个松山湖地区，包括项目所在区域。;商业前景分析;项目商业部分可行性分析;一、写字楼分布;二、租赁情况;二、销售情况;第三节：需求挖掘;第三节：需求挖掘;简介：松山湖总部一号斥资5亿元打造的项目。总用地面积121434.517平米，总建筑面积147038.105平米，规划为A区、B区、C区三个办公组团 ，共17栋层高不超过24米的框架结构多层建筑。 定位：全球500强、跨国公司和国内一流企业的总部、研发研制型企业机构的基地以及对外经济技术合作的总部办公区和综合配套区 ;简介：工业大厦项目为松山湖园区2009年重点项目之一，总投资约8000万元，总建筑面积26930.4㎡，可为超过100家企业提供研发及办公场所。;中小科技企业创业园（写字楼）;松科苑;生产力大厦;三、新增供应;写字楼前景分析;项目写字楼可行性分析;项目写字楼可行性分析;项目写字楼可行性分析;项目写字楼可行性分析;第三节：需求挖掘;二、酒店分析;;;;酒店前景分析;项目酒店产品可行性分析;一、住宅情况;一、住宅情况;近几年成交套数 ;供需:整体供需稳定，洋房受市场关注;供需结构:180平米以上大户型走货举步维艰，月均消化10套;高层片区存量达到13万方，可供片区下半年消化。锦绣山河高层洋房存量最大，近4.6万㎡，其次金域松湖在售量达到3.1万平米，出货压力大； 目前锦绣山河、长城世家处于去化尾货阶段，大户型困存比例大。锦绣山河160平米以上户型占比95%以上；;一、住宅情况;一、住宅情况;一、住宅情况;;一、住宅情况;一、住宅情况;一、住宅情况;一、住宅情况;二、公寓分布;三、公寓汇总;四、公寓案例;四、公寓案例;四、公寓案例;四、公寓案例;四、公寓案例;四、公寓案例;金域松湖分析;;长城世家分析;;;;六、市场分析;大部分公寓设施及生活配套单一。;市场上暂无可出售的公寓产品， 投资市场存在空白。;基本/核心观点： 只要有企业员工的进驻 现在和将来都有 ;项目公寓产品可行性分析;项目产品可行性总结;报告思路;三、项目规划;三、项目规划;SWOT分析;三、项目定位;社区商业+公寓;占地面积为14755平方㎡ 总建筑面积为63300平方㎡;以餐饮及金融作为主要业态 以社区型超市作为主要配套;酒店式公寓+普通公寓 酒店公寓以单身公寓为主打户型 普通公寓以一房和小两房为主打户型 ;商业配套 （地上3层+地下1层） ;;(一)商业定位;商业部分主要面向社区服务， 多大体量为宜？;按政府规划， 未来项目所在片区将容纳10—20万人口， 按人均占有商业面积1:1计算 项目所在片区可规划商业面积为10-20万平方，;根据现有及未来竞争对手综合分析 本项目规划1.5万平方左右商业为宜。;2万平方商业业态定位原则;商业中心业态规划;三、项目规划;;;社区超市;餐饮/咖啡厅;快餐厅;四、产品定位;(三)公寓定位;09-10年间，大户型畅销