合肥胜利广场欢乐城提案.pdf

关于合肥胜利广场欢乐城整体推广的 思考 我们需要思考的几个问 题： NO.1 这是一个什么样的项目？ NO.2 如何能从营口市场突围而 出？ NO.3 我们的推广策略如何制定？ PART ⅰ : PART ⅰ : 这是一个什么样的项目？ 这是一个什么样的项目？ ※德润集团进驻三、四线城市的重要起点 ※建筑面积48万平方米的大盘，多为高层 ※市场机会大，但也有一定挑战难度的项目 城市发展 “一线”：指辽宁沿海地带。由大连、营口、盘锦、丹东、锦 州、葫芦岛6个沿海市所辖的21个市区和12个沿海县市组成， 长约1400公里，宽约30-50公里，土地面积占全省的1/4，人口 占1/3，地区生产总值占近1/2，其中，地区生产总值、外贸出 口总额分别占东北地区的20%、55.7% “五点”：指包括在这其中的5个重点发展区域，即大连长兴 岛临港工业区、营口沿海产业基地（营口沿海产业基地和盘锦 船舶工业区）、辽西锦州湾经济区（锦州西海工业区和葫芦岛 北港工业区）、丹东产业园区和大连花园口工业园区。 营口市隶属辽宁省，是发展中的辽宁“五点一线沿海经济带”的重要战略节点， 具有较好的发展前景。 尽管营口市在辽宁省的整体规划上占有重要的战略性地位，城市发展前景 较为乐观， 但是，项目所处的西市区发展相对落后，地块位置距市中心较远，且不在 城市发展的主方向上。 城市发展及区域状况对项目的开发支持不足！ 项目本体—地块指标条件 总占地：169915㎡ 规划容积率≤2.8 指标下总建筑面积：约47.5万㎡ 规划物业：住宅、商业配套 地块总体容积率较高，2.8容积率下规划产品 基本全部为高层。此种产品市场抗性极大，是 造成项目风险的最大因素。 政府意图将得胜路打造成百米景观街，以及地块北侧的复古街和辽河广场 景观均是项目的利好因素。 但是，地块周边紧邻农贸市场，环境比较嘈杂，对居住有一定影响；地块 内部待拆迁建筑较多，且拆迁为政府行为，不利于控制开发时间；地块所 处区域又不是城市核心区。 最重要的是，项目容积率过高，其决定的高层产品市场接受难度极大！ 客群特征 当地客群收入有限，对于总价敏感度高，相对需求户型偏经济型户 型； 当地客群对高层产品不认可； 对于非通透户型不认可； 对于边单元户型不认可； 不喜欢紧邻辽河边的房子，居住舒适度并不高； 有很强的聚众心理，并关注产品中的“小”点。 当地客群有明显的产品抗性特征，在市场表现上已相当明显，项目的产品 打造应尽可能规避！ 项目整体定位 升级营口居住理念，打造具有特色产品的宜居社区 • 升级营口居住理念：在满足当地客群置业需求的前提下，充分体现项目 优势，提升项目的价值点； • 特色产品：迎合客群置业心理特征，产品打造区别现有市场产品，发挥 特色，凸显项目品质及价值； • 宜居社区：适合居住，面向最广泛