政府投资BT项目投资运作模式应用研究(内含相关模型,含武汉CBD项目的分析).doc

政府投资BT项目投资运营 模式研究 （含王家墩商务区项目分析） 目 录 目 录 2 一、BT模式概述 3 ㈠BT模式概念 3 ㈡BT模式主要参与方 3 ㈢BT模式中的合同体系 4 ㈣BT模式收益来源 4 ㈤BT模式的具体运作类型 5 ㈥BT模式相关法律法规概述 5 二、BT项目拓展 5 ㈠摸清政府核心诉求 5 ㈡了解项目基本情况 6 ㈢了解当地财税政策 7 ㈣做好投资可行性评估 7 三、BT项目投资设计 7 ㈠BT项目边界条件设计 7 ㈡BT项目交易结构设计 9 ㈢BT项目合同设计 12 四、BT项目风险与控制 16 ㈠合同前期风险 16 ㈡建设风险 17 ㈢利率风险 18 ㈣回购风险 18 ㈤建设管理风险与控制 18 五、公司能力分析 21 ㈠公司能力分析 21 ㈡能力提升策略 22 六、政府投资类项目投资运作模式扩展 24 ㈠政府投资类项目分类及特点 24 ㈡政府投资类项目投资运作基本原则 25 ㈢政府投资类项目投资运作模式初探 28 七、附件 30 一、BT模式概述 ㈠BT模式概念 BT是英文Build（建设）和Transfer（移交）缩写形式，意即“建设--移交”，是。图表2：自营项目建设进度示意图 2.抓住两个关键节点 ⑴BT类项目投资10% BT类项目投入达到10%，一方面说明BT项目已经基本完成前期的设计和审批程序，进入实质性启动阶段；另一方面说明即将进入大规模的净投入期。在此阶段，公司必须迅速启动可以短期内实现现金流入的开发项目或者土地储备交易。 ⑵BT类项目投资30% BT项目投资达到总投资30%时，项目已初具形象进度，后期将逐步进入到大额工程款支付周期，此节点需要保证开发项目（土地）实现销售收入，避免大幅增加对外融资数量，充分保障公司现金流顺畅。 七、附件 BT项目风险评价模型 BT项目风险评价模型 ..页眉.. 页脚.. ..页眉.. 页脚.. 3数 5数 8数 10数 分数 回购主体 省级政府 地市级政府及省级 县、区级政府及地级单位、企业 经济欠发达地区相应降一级 权重：1.5加权分： 担保方式 技术确定 回购期限 列入财 政预算 列入单 位资金 计划 财政承诺联合国有投资性企业担保 国有企业担保 权重：1.5加权分： 工可概算 政预算 施工图预算，单价开口，市政定额 施工图预算下浮，单价开口市政定额 施工图预算，单价闭口，公路定额 权重：1加权分： 3年，浮动利率 5年，浮动利率，加息次日开始计息 6年，加息 次年元旦 开始计算 8年及以上，加息次年元旦开始计算 权重：1加权分： 土地政策 工程条件 自主管理 融资方式 施工期有土地权证 无土地证 政府开工前已办好手续 政府开工前未办好手续，但有承诺 无土地证，无政府承诺 权重：1.5加权分： 交钥匙工程 投资者选择代建，但受当地行业管理 总包自主管理 指定代建总包受限 协议文本 权重：0.5加权分： 平地，拆迁完成 平原，拆迁未完成 干扰小 平原公路改建，拆迁完成，有干扰 地质条件差，拆迁未完成，干扰大 权重：0.5加权分： 总 分 得出对项目风险的总体评价！ 完全项目融资 项目融资与公司融资共存 母公司担保融资 其他商 业性担 保融资 权重：1加权分： 充分考 虑风险 风险基本考虑，未封口，可以补充 风险考虑有欠缺，但未封口 风险考虑有欠缺，已封口，无法弥补 权重：0.5加权分： 另外，10分机动，针对项目谈判主体的态度，及回购方实施项目的医院酌情打分。 结论：上述分值可以作为评价项目风险的重要参数。