房地产金融风险.pdf

房地产金融风险 摘要：由于房地产业本身的特点，在房地产的开发经营中存在着各种各样的风险。 其中，房地产金融风险不仅影响房地产业及相关行业的稳定发展，而且对整个国 民经济的稳定和发展也至关重要。 关键字 : 房地产 金融 风险 房地产金融风险是指银行为房地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融服 务活动中，由于各种事先无法预料的因素影响，使银行的实际收益与预期收益发 生背离，从而蒙受经济损失的可能性。 房地产业与金融业之间存在着一种相互依存、支持、促进和共同发展的内在 联系，这种联系会随着各自的发展而越来越密切。 房地产金融风险不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险,也包括整个 房地产金融体系的风险。房地产业本身是一个高投入、高利润、高风险的行业。 当金融介入房地产之后,如果发展过度,容易引起信用膨胀问题,从而引发危机。 房地产金融的特点： 第一、房地产资金就有预付性和周期性较长的特性。在货币信用经济条件下， 房地产生产、流通甚至消费过程一般都是利用经济杠杆来进行的。但是由于金融 市场的技术性和前瞻性较强，所以一般很少有像房地产这样与金融有如此密切的 联系。 第二、由于房地产自身的特点（资金运动空间固定、自然增值性、使用时间 长、需求量大），所以金融机构从自身的保值增值、安全的角度看，金融机构乐 意为房地产贷款。 第三，房地产抵押已经成为是资本市场的主要组成部分。现在许多国家都有 大量各种类型不同的房地产金融组织，都有住房合作社和房地产抵押协会，以及 房地产抵押市场及不动产抵押市场。 房地产金融风险的构成： （1）经济周期的风险 房地产是国民经济的“晴雨表”，国民经济的发展和衰退都会直接对房地产 业产生巨大影响。根据经济发展周期理论，经济总是以周期循环发展的。从长远 看，房地产和经济周期呈现相同的趋势，并且在房地产业处于高涨的时期，那么 房地产金融获利的机会也就多，反之房地产金融业就会少获利或亏损，出现风险。 （2）房地产对银行金融业的依赖程度过大 目前我国房地产投资主要还是依靠银行贷款。据统计，房地产开发企业项目 投入资金中约20％—30％是银行贷款；建筑公司往往需要要垫付总投入30％ —40％的资金，然而这部分资金也多是向银行贷款；此外，消费者购房中，除一 部分的预付款以外，其余大部分的款项许多人还是向银行申请贷款。由此可知， 房地产项目中的60％资金来自于银行。这些数字显示了房地产对金融企业的依 赖和密切关系。在现实生活中，各种房产政策的实施也是通过金融机构的实施来 实现的。施工、验收到销售，涉及部门环节多，周期长，期间的风险可来自筹资 方式、地段选择、设计定位、项目组织、施工质量、材料及总体估算、行政干预 等各个环节，而一旦某一个环节出现风险，则整个项目的风险就会产生连锁反应。 （3）变现风险 由于现在房地产的抵押贷款一般是以房产作为抵押物，但是一旦发生经济危 机或是房地产公司发生破产，需要拍卖房产，但是在现实中房产的变现能力较弱， 并且手续复杂。当房产经营不良时，同时就代表了现在的整个区域的房产不景气， 引发连锁效应，会危及整个行业和相关的产业 。 （4）政策风险 房地产使国民经济的基础和先头兵，现在经济发展过热，表现为固定资产如 房产的投资过热，每当房产过热，国家就会出台调控政策，虽然现在因为国家调 控，房产公司倒闭的为较少数，但是房地产行业一定会出现相应回落，可能会导 致房地产风险。 （5）房产企业自身的经营风险 一是房产企业进行房地产信贷决策失误而导致的风险，主要体现在：①是否 贷款、贷多少、在什么时间点贷等决策上的失误而造成风险；②房地产对金融机 构没有明确的认识，并且没有。以至于在房产开发经营过程中出现资金流的断裂， 造成不必要的损失甚至由于无力还贷而陷入困境。二是房地产开发企业因经营不 善而导致的银行信贷风险。房地产开发从获得土地、前期开发、项目投标、投资、 施工、验收到销售，涉及部门环节多，周期长，期间的风险可来自筹资方式、地 段选择、设计定位、项目组织、施工质量、材料及总体估算、行政干预等各个环 节，而一旦某一个环节出现风险，则整个项目的风险就会产生连锁反应。 （6）法律风险 房地产业涉及干家万户、多种行业，但至今尚未有一部完善的法规对房地产 运作过程以及房地产企业行为等作出规范，也没有更为直接细致的相关法律来对 房产业的土地出让、银行贷款、保证金率、