XXXX年房地产市场走势预测.pptx

2013年房地产市场走势;;政策市场解读;货币政策——通胀形势严峻，回收流动性的货币政策延续;货币政策体现中国的经济周期;从国际、国内形势来看，通胀继续走高的压力在舒缓，但未能有效抑制;PMI持续走低显示中国经济增速将放缓，但未来不会出现滞胀;新国十条：北京 国五条：23个城市出台限购令 国八条：42个城市出台新版限购令;;限贷政策继续抑制低支付能力者入市，限购继续抑制投资需求入市;供销差与价格走势高度一致，预计12年一季度 价格面临较大的下行压力;限贷政策下市场形式更加严???，资格客户稀缺和信贷额度紧张将是我们面临的2大难题;房地产行业相关收入占地方政府收入的50%- 70%，当前形势下地方政府财政不足更加突出;中小企业倒闭潮？经营环境恶化，成本攀升和 信贷收紧已导致局部地区中小企业停产及破产;民间借贷危机？信贷收紧/民间借贷泛滥，资金 链断裂将引发巨大的金融和严重的社会问题; 此前颁布的限贷和限购政策对市场的影响效力持续，但鉴于目前房价尚未真正松动，限贷和限购政策也不会放松。而保障房和房价控制目标政策由于执行不到位，导致购房者对这两个政策的信心有所下降。 因而，预计未来政府政策执行逻辑是：一方面加大保障房建设力度，籍以此维护政府的公信力；另一方面，持续加强限价政策的执行力度。;中国宏观金融政策走向 （来源巴曙松讲义）;当前的美国主权债务危机则可以说是风险性的危机，以美债降级为标志，然而美债评级下调本身并不意味着美国无力偿还债务，同时债务/GDP 也并非衡量债务负担的唯一指标，实事上，债务期限结构、内外债结构占比、债务发行的币种结构也同等重要。 与次贷危机时期相比，当前美国的金融机构和企业等持有的流动性较为充足，相比之下，次贷危机是典型的恐慌性危机，以雷曼兄弟的倒闭为标志，全球金融市场对于次贷危机可能导致的损失充满了恐慌情绪，从具体的去杠杆化进程看，调整也十分短促而剧烈。 ;原则上，一国出现主权债务违约的核心条件是： 没有货币发行权 外币发行的债务占比过大，且本币难以自由兑换 短期债务占比较大，借新还旧的压力较大 外债占比较较大 利率的突然提升往往是触发条件;因此，与欧洲相比，美国基本不存在严格意义上的偿债能力问题，美联储作为一个主权国家的央行，且美元作为主导性的国际储备货币，悲观情况下，也可以通过货??发行来偿还债务。1971年美国放弃美元兑换黄金的承诺即是一个案例。 至于未来的走向，真正的问题在于美国2008年以来债务急剧增加的原因既有支出的增加，也有财政收入的下降，这主要是因为增长放缓导致的个人和企业税收下降。;美国经济再度出现衰退的 可能性在增大 刺激政策透支了未来的增长潜力 房地产投资需求在02—06年被过度透支，由人口自然增长和家庭结构变化所产生的自然需求不足以成为复苏的持久动力。目前美国的房地产投资尚未恢复到危机的1/3. 新的财政和货币政策刺激空间有限。;即使推出QE3，效果也将有限 在QE1和QE2的基础上推出，边际效用递减 七月核心通胀率已达1.8%，总体通胀已达3.6%，QE3空间有限，除非美联储提高对通胀的容忍度。 QE1和QE2主要是为了应对流动性危机和提振市场对经济复苏的信心，也在一定程度上“欺骗”了市场。QE的可信度下降;从长期来看，美国经济仍然存在活力，与日本“失去的十年”时有较大差异。 美国实体经济的活力强于日本，主要体现在银企关系的差异上。上个世纪80年末日本的银行体系和工业体系互相持股，企业和银行是绑在一起的，同时遭受了巨大损失，美国的企业和银行则是相对分离的，危机之后美国企业基本上未受太大影响； 两国遭受损失的程度不一样。拿美国2007年的高点和2009年的低点匡算，美国金融财富的损失大约是20???亿美元，相当于其年GDP的150%，而日本当年的损失约相当于其年GDP的三倍，问题较之美国更为严重。 两国政策的力度不一样。日本的银行体系一直到1996年以后才正式核销其坏账，美国的“刮骨疗伤”则在危机后很快就着手进行，包括量化宽松政策，日本也是10年之后开始做，美国则是立即行动，有效避免了大萧条情形的出现。;数月以前，市场担心的主要是希腊的国债违约，现在则更担心西班牙、意大利的问题。不论从GDP总量还是国债余额大小的角度来看，一旦西班牙和意大利出现债务违约风险，其问题远远要比希腊、葡萄牙大得多。 意大利和西班牙的GDP之和为3.6万亿美元，为希腊的十二倍。从国债余额来说，意大利的国债余额达约1.9万亿欧元，西班牙约7千亿欧元，两者之和大约是希腊的8倍之多。按意大利的规模，现有的任何机制（欧洲央行、EFSF、IMF等）都无法提供足够的流动性援助；如果法国国债出问题，更是无药可救。; 欧债危机可以被市场“自我实现”。前一段，不少投资者西班牙、意大利的财政情况的基本