中原地产-规划方案和户型产品设计方法浅析.ppt

The end , thank you . 二级市场策划品控中心 深圳中原湖南分公司 二级市场策划品控中心 2010年7月 * 规 划 设 计 以 三湘海尚 项目为例 大——体现根本价值 区域分析 小——布局 区域分析 用地价值分析（排序） 1. 东南向看深圳湾海景，且前方无视线遮挡，东北向可以看大运场馆。 2. 具有二线景观价值的区域，与其他住宅项目相邻，安静。 3. 地块内部景观，但观海视线被前方住宅遮挡；北面临主干道，受到噪音干扰。 4. 临近东滨路和科苑南路的交叉口，虽然东面景观视线较好，但噪音干扰为地块中最为严重区域。 1 2 3 4 容积率与产品 如何实现价值最大化——“价值是需要被创造的” 在此容积率之下可以产生的组合有： 高层+洋房 全高层 高层+小高层 高层+别墅 本项目容积率为2.0。 根据区位的价值，景观的价值，我们需要的是不仅能体现价值的产品，更是能提升价值的产品。我们选择高层+别墅的组合。 楼栋排布 朝向——东南向、正南向 景观价值——外部稀缺景观、园林内景 不良因素——噪音、外部不良景观 户型排布 每一户的综合价值评定。 通风 日照 景观 噪音 * 户 型 设 计 户型设计考虑因素 动静分区明确 —— 起居空间和休憩空间互不干扰 户型方正 —— 房间为矩形，没有不利于利用的不规则空间。结构体系对空间利用不产生干扰。 实用率高 —— 套内套外的交通面积少，减少内部面积的浪废，减少楼层的公摊面积。 各个房间采光通风良好 ——客厅和主卧的采光面无遮挡，厨房和卫生间也有自然采光通风的条件。 主要房间（客厅、主卧）的朝向/景观良好 参考户型1 动静分区明确 户型方正 实用率高 各个房间采光通风良好 主要房间（客厅、主卧）的朝向/景观良好 明厨明卫 动 静 参考户型2 动静分区明确 户型方正 实用率高 各个房间采光通风良好 主要房间（客厅、主卧）的朝向/景观良好 明厨明卫 参考户型3 动静分区明确 户型方正 实用率高 各个房间采光通风良好 主要房间（客厅、主卧）的朝向/景观良好 明厨明卫 参考户型4 动静分区明确 户型方正 实用率高 各个房间采光通风良好 主要房间（客厅、主卧）的朝向/景观良好 明厨明卫 参考户型5（豪宅双流线/复式） 参考户型5（豪宅双流线/复式） 参考户型6（豪宅双流线/多功能） 参考户型6（豪宅双流线/多功能） 参考户型7 （合拼） 参考户型8（超大赠送） 参考户型8（超大赠送） 参考户型9 （复式拆两户） 二级市场策划品控中心 深圳中原湖南分公司 二级市场策划品控中心