MK_107.基于规划单元开发的控制性详细规划编制方法研究——以深圳留仙洞总部基地控制性详细规划为例.pdf

2000人交流群432529468，仅限注规考试！！ 基于规划单元开发的控制性详细规划编制方法研究 ——以深圳留仙洞总部基地控制性详细规划为例 刘欢，李连财 摘 要:控规作为土体出让的前提条件，在城市开发建设中起着重要的作用。但随着市场经济的逐渐深入， 传统的控规编制方法和管理手段不能满足市场的多元需求。如何使控规更好地引导土地开发，是当前控规 面临的关键问题。本文分析当前控规编制方法中存在的问题，借鉴单元开发的优点，确定 “管理单元—开 发单元—地块”三个控制层次，并明确各层次的控制要素和方式，特别是开发单元的开发模式和建设指引 等内容，形成了一套完整的、刚柔并济、利于整体开发的控规导控体系。本文以规划单元开发为切入点， 探索了单元整体开发下的控规编制的新思路和新方法，以期抛砖引玉，为控规的编制和管理提供思路和借 鉴。 关键词:规划单元开发 控制性详细规划 编制方法 留仙洞总部基地 引言 控制性详细规划（以下简称 “控规”）作为控制城市土地开发、强化城市管理的技术手 段，在城市建设中发挥着重要的作用。自 年代初控规出现以来，随着经济和社会的不断 80 变 ，不少学者对控规的编制、实施以及修改等方面进行了积极探索，形成了较为成熟的控 规编制方法和体系。但最近几年，随着城市化进程逐渐加快、市场经济的逐渐深入，控规的 编制和实施面临新的问题，如地块控规造成城市空间单一、不利于街区整体开发等。针对以 上情况，本文以规划单元开发为切入点，针对现行的控规编制技术进行分析，同时借鉴单元 开发的优点，总结出适应单元整体开发的控规的编制方法和思路，以更有效的指导土地出让 和开发，以期达到提高城市空间环境品质、适应市场需求、提升规划管理水平等目的。 1、规划单元开发的认识 . 规划单元开发的定义 规划单元开发 （ ， ）是与 “地块分散开发”相对的一个概 PlannedUnitDevelopment PUD 念，指在规模较大 （街区或多地块）的土地开发中，规划主管部门只要求开发商保证落实开 发强度、公共空间及市政、交通等设施强制性控制要求，而其他具体的控制规定，如功能配 2000人交流群432529468，仅限注规考试！！ 比、建筑高度、建筑形式等更加灵活，由市场条件和基地条件去决定和由开发商做出弹性的 [1] 安排 。 .2 规划单元开发的优点 与传统分散开发模式相比，规划单元开发具有以下优点： （）空间环境多样 1 规划单元开发鼓励开发商在基地中保留有特殊价值的地段或建筑，集中利用自然地形形 成中心公园、绿地或儿童游戏场等宜人的开放空间，鼓励建筑类型的多样 ，因此具有更多 的灵活性和积极性、更大的弹性和市场活力，同时也可获得较高品质的城市环境，有利于创 [1] 造宜人、协调的城市空间环境 。 （）空间效益最大 2 首先，和单个小地块开发相比，规划单元开发具有较大的开发总量，建筑施工具有规模 经济的特点；其次，单元开发把相邻地块的公共空间、地下空间、公共服务设施等作为一个 整体来考虑，使公共设施利用最大 、地下空间一体 、并能在较大的范围内对交通进行优 化，这样不但能建构更完善的系统，而且能使资源共享，发挥最大的使用