酒都温泉商业步行街位招商策划方案.doc

新寓苑商业招商。本在结合对本项目的了解和项目周边市场分析,以及在前期运作其它商业项目招商及销售时所获得的实操经验,对本项目商业进行市场分析、项目定位、招商运作等提出的建议和思路。??项目SWOT分析项目优势（S）2、项目劣势（W）3、项目机会（O）4、项目威胁（T）5、项目关键不利因素及应对策略二、项目定位一、项目总体定位项目总体定位是项目的运作方向，系统性的进行市场调查后，根据测算和公司积累的丰富经验及商业资源得出项目总体定位，之后的所有运作思路都根据总体定位来研究和制定。（二、形象定位。三、功能定位项目商业展示的主要功能购物功能：体现于商商品品种、档次上，购物功能是商最基本功能；休闲功能：在现代中休闲功能往往被当作商的附加功能加以设置；娱乐功能：体现于各类游玩活动，如电玩、电影城、儿童游玩区等等；服务功能：主要体现于商物管和商客户经营主体服务两方面。四、档次定位档次、品位五、 业态定位1、本项目业态定位理念本项目定位是关键，位置地处城边缘地带，离市场核心区域超过00米，所以绝对不能必将导致招商和后期经营的极大困难。2、业态规划的原则 有利于商家互补性的原则 有利于商家共荣性的原则 有利于商家竞争性的原则 有利于物业可持续性发展的原则 有利于物业升级的原则 预留新业态的原则 有利于降低工程费用的原则 有利于资产增值的原则 有利于降低公摊率的原则3、业态规划建议根据定位原则进行规划以酒都温泉旅游为主题、以住宅业主和旅游者为稳定客户群、以餐饮娱乐为主体的中国酒都温泉风情商业步行街。 4、招商业态类别 A、餐饮类： 海鲜餐厅、西餐厅、品牌中餐、中西式结合的快餐厅、品牌火锅、特色餐饮、韩式烧烤、河鲜、本土特色餐饮、 B、吧类： 咖啡吧、酒吧、冷热饮、网吧、书吧、水果店 C、地方小吃： 宜宾燃面、宜宾炖鸡面、宜宾、红桥猪儿粑、双河凉糕、筠连水粉等地方名优小吃； D、休闲娱乐类： 休闲观景茶房、美容美发、疗养健身房、量贩KTV、 E、旅游小商品类： 地方旅游产品、纪念品、小饰品、宜宾土特产品、化妆品、奇石展品 F、生活类： 大型超市、连锁店、药品店 G、服务类： 商业银行、电信、邮政代办、干洗店、洗车场、公用电话 5、商业街业态分布： 方案一：根据业主需要进行商业门面分割。 由公司负责出图，完善梯间交通流线设计，并对二三楼进行分割。 一层分布图（约4857㎡） 商业街一层面积统计表及业态分布建议 编号 面积 业态分布建议 编号 面积 业态分布建议 A1 108 108 特色餐饮 B1 108 108 棋牌、茶楼 A2 54 54 吧类 B2 54 54 吧类 A3 54 54 吧类 B3 54 54 吧类 A4 108 108 特色餐饮 B4 108 108 超市 A5 54 54 旅游小商品 B5 54 54 餐饮、小吃 A6 54 54 旅游小商品 B6 54 54 餐饮、小吃 A7 54 54 餐饮、小吃 B7 54 54 美容美法、水果店 A8 54 54 餐饮、小吃 B8 54 54 美容美法、水果店 A9 54 54 旅游小商品 B9 54 54 餐饮、小吃 A10 54 54 旅游小商品 B10 54 54 餐饮、小吃 A11 54 54 餐饮、小吃 B11 54 54 干洗店、通讯、药房 A12 54 54 餐饮、小吃 B12 54 54 干洗店、通讯、药房 A13 108 108 KTV歌城 B13 108 108 特色餐饮 A14 54 54 KTV歌城 B14 54 54 餐饮、小吃 A15 54 54 KTV歌城 B15 54 54 餐饮、小吃 A16 108 108 KTV歌城 B16 108 108 特色餐饮 二层、三层商业业态布局建议（二层面积约3502㎡，三层面积约1850㎡） 特色餐饮、KTV歌城、棋牌、茶楼、休闲吧 备注：由于该种方案需要二、三层重新进行梯间交通流线设计，并进行门面分割，因此，无法具体对业态进行分解。 方案二： 不进行门面分割，根据目前建筑现状进行招商，一、二、三层整体招商。 商业街面积统计表及业态分布建议 编号 面积 业态分布建议 编号 面积 业态分布建议 A1 641 特色餐饮 B1 216 棋牌、茶楼 A2 279 吧类 B2 279 吧类 A3 280 吧类 B3 280 吧类 A4 216 特色餐饮 B4 641 超市 A5 108 旅游小商品 B5 108 美容美法、水果店 A6 351 棋牌、茶楼 B6 351 餐饮、小吃 A7 280 餐饮、小吃 B7 280 餐饮、小吃 A8 108 旅游小商品 B8 108 美容美法、水果店 A9 108 旅游