新景祥_吉林长春高力地产净月项目启动操作策略报告.pdf

创造长春地产的第三个神话 高力地产 · 净月项目启动操作策略报告 写在前面 目前为止，净月板块还从未出现成功的复合大盘项目。 本案百万平米的开发体量，是对这一市场现实的破冰与挑战。 “我们到底要挑战什么？” “如何确保挑战成功？” “创造长春地产的第三个神话。” 前两个神话已是众所周知：一个是中海国际社区，一个是保利罗兰香谷。 前两个神话有三个共同点：结果相同。开盘都实现了近20万方的年去化量。 品牌相同。都是全国一线的超级开发商。 时机相同。都选择了在长春市场还算火热的08年入市。 我们首先要解决的会是如下的问题：—— “城市边缘地块,怎样规划设计,才能立于不败？”。 “该怎样去面对前面两个神话对后来者的压力？以及无数正在血拼的竞争项目？”。 “还存在创造第三个神话的市场机会和条件吗？该如何去创造这能够创造神话的条件和机会？” PART 1 PART2 PART3 理想与现实 核心问题的解决 启动与执行 市场关联分析与突破方向 聚焦与引爆 企划概念与表现方向 理想与现实 理想与现实 项目与市场的关联分析 1、面对现实。基于 “人口导入”的市场关联分析 1、面对现实。基于 “人口导入”的市场关联分析 2、面对理想。从“神话制造者”看地块与主城对接的机会与条件 2、面对理想。从“神话制造者”看地块与主城对接的机会与条件 ∷项目与市场的关联分析 一、面对现实。 基于 “人口导入”的市场关联分析。 1、地块与主城市场的关联分析 2、大盘竞争的格局与态势 3、区域市场的格局与态势 ∷项目与市场的关联分析 地块的市场关联（替代）竞争背景分析－关联标准的建立 地块自身辐射 地缘市场 的区域市场 宗地与市 公共交通导入型 场的关联 核心的关联 以交通可达性辐射 市场(主城) 的长春主城市场 关系 自驾车（未来快速公共交通）导入型 关键驱动形成 投资型及目标功能 的消费联结 导入性市场 交通关联（替代）竞争－综合态势 交通关联（替代）竞争－综合态势 在售项目 未售项目 01：天富V70 17：新里中央公馆 01：台北华郡 02：怡景名苑 18：倚澜观邸 02：荣旺天下