柏庄集团江苏淮安天都广场商业综合体整体定位报告.ppt

淮安天都商业综合体整体定位报告 淮安市经济增长率高于全国水平，经济快速发展，社会消费水平大幅提升 2005年，淮阴区人均GDP为10683元，折合1350美元，增长13.4%，房地产市场正进入快速发展阶段。 2005年，淮安市GDP为561.81亿元，增速达到12.1%，房地产进入高速发展阶段。 根据相关理论和国际通用衡量标准判断，淮安市房地产市场正进入一个快速发展的阶段。 淮安市房地产市场发展较快，但房地产投资占GDP和固定资产投资比例较低，发展空间较大 本项目位于淮安市淮阴区西片，属于城市新兴区域的项目开发。 地块解析：淮阴区中心城区外的中等综合商业项目 城市广场——原创传奇 地段：大连市青泥洼桥 商业圈南端 动工时间：2002年 完工时间：2004年 用地面积：5万平米 总建筑面积：20余万平 米 发展商：大连振屹房屋 开发有限公司 代理商：旭辉国际地产 运营机构 商业定位 本项目的商务部分将承担更多的产业发展功能和城市形象提升的功能． 本项目商业不仅满足社区及周边需要，还要着眼于服务整个城市及周边城市 商业定位 商业业态定位 本项目业态主要根据商圈内业态现状、城市规划以及潜在消费者来进行定位。 业态定位的重要影响因素 特色商业街提供城市唯一的精品、餐饮、娱乐为一体的综合性休闲社区 社区型商业提供完善的生活配套，完美解决日常生活需求 本项目商业业态定位 商业定位 产品定位要基于市场和客户需求 产品定位 项目定位总结：打造核心竞争力，促进项目价值的终极实现 服务产业功能开发 规划设计建议依据 规划设计建议 布局设计原则：围绕地块资源，商业与办公协调，统一风格规划 规划设计建议 新中式建筑风格 注重中国古建筑元素的运用，如白墙﹑黑瓦等； 在立面及细部的设计处理上更简洁，并通过玻璃﹑铸铁等现代建筑材料的运用使建筑更具有现代气息； 整体建筑风格既不失中国传统建筑的端庄秀丽，又具有现代建筑风格的简洁干练． 景观设计原则：以人为本，尺度适宜，可参与性强 开发策略 招商策略 开发策略 开发建议 服务产业与城市振兴 大型商业地产与服务业的双面互动 （一）服务产业的集聚效应，将带来区域内地产的全面升值，同时造就新的商业中心。 餐饮、住宿为大 型商业地产带来 活力，金融行业 为大型商业地产 正常运营提供保 障，成为购物中 心的完整组成部 门。 旅游产业 商贸流通 其他附属 服务配套 商务区 休闲娱乐业 中关村的全面升级也始于商务环境改造， 使之与商业地 产国际性的品 质匹配。 注意对旅游 资源的整合 与保护。 结合城市的 旅游资源定位。 注重附近附属 设施的建设， 特别是交通。 加强休闲场所 文化底蕴的培 养。 一般认为MALL 的最佳功能比 例是零售、餐饮、娱乐分别为 52：18：30， 称为“黄金比例” 商业地产的开发与服务业的结合 1、实现商业地产和商业（服务业）的对接 规划上要完美对接 合作模式的对接 商业地产与商业（服务业）的定位对接 2、商业地产与服务业的双赢 要有专业分工。 追求共同的价值取向。 服务业功能开发建议 服务产业功能开发 服务产业 　　　　　　　　　　　　　　 服务业态 科技服务产业 教育培训服务产业 康体服务产业 休闲服务产业 商贸服务产业 引进国内外知名银行、证券和投资型公司 引进典当、投资、资产经营等准金融类企业 引进科技咨询产业。 引进技术开发研究服务产业。 引进教育培训机构。 引进教育中介机构。 引进康体养生中心 引进体育康体休闲中心。 构建休闲娱乐城。 构建特色休闲中心． 吸引国际国内著名品牌入驻。 引入电子商务系统。 金融服务产业　 信息服务产业 商务服务产业 创意服务产业 社区服务产业 公共服务产业 （1）引进信息技术服务企业。 （2）引进软件开发服务企业。 （1）引进会计师事务所。 （2）引进审计师事务所。 （1）引进工业设计企业。 （2）引进模具设计企业。 （1）引进关于营养健康的科学指导服务产业。 （2）引进家庭医生服务产业 （1）引进政府公共服务的部门。 （2）引进公共汽车服务公司。 服务产业与淮安城市发展 促进淮安城市化的发展 促进淮安经济的发展 促进淮安产业结构的发展 促进淮安制造业的发展 促进淮安就业的发展 促进政府税收事业的发展 促进淮安城市形象发展 促进淮安城市功能的完善 促进淮安招商引资的发展 促进淮安城市旅游业发展 服务产业与淮安城市发展 本项目的服务产业涵盖生产性和消费性产业。重点发展以信息、科技、金融、会计、咨