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房地产专有名词介绍
一、地块性质
我国是实行土地社会主义公有制的国家,即全民所有制(国有土地)和劳动群众集体所有制(集体土地),一般个人和团体是不拥有土地的所有权的。楼盘建设所使用的土地仅是拥有其土地的使用权,而出让,转让和划拨是我们获得土地使用权的三种方式。
1、出让
出让是指国家将国有土地使有权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使有权出让金的行为。通常,我们将土地使用权的出让称为土地的一级市场。它的出让金有按土地面积计算的,也有按建筑面积计算的。
按土地面积计算的依土地的生熟程度不同分为生地价(指未开发的农地、荒地的价格)、毛地价(指城市中需拆迁而未拆迁的土地价格)和熟地价(指经过开发或拆迁后可供直接建设的土地的价格)。按建筑面积计算的简称楼面价,楼面价=土地总价÷总建面积,楼面价=土地单价÷容积率。
1—1土地使用权出让形式
土地使用权出让采用协议、招标、拍卖三种合同形式进行。
协议出让土地使用权就是当事人双方经过反复协商,最终达成出让协议,经登记受让人取得土地使用权的形式。
1-1-1招标出让土地使用权,是指在规定期限内,由符合条件的单位和个人以书面投标形式,竞投某地段土地使用权,由招标人根据一定要求择优确定受让人,由受让人在办理完一切手续后取得土地使用权方式。
1-1-2拍卖出让土地使用权,是指在这指定时间、公开场合,在土地管理部门拍卖主持人主持下,竞投者按规定方式应价,竞投土地使用权,由出价最高者获得土地使用权的土地出让方式。
土地使用权出让年限
1-2-1居住用地70年;
1-2-2工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年;
1-2-3商业、旅游、娱乐用地40年
1—3土地使用权出让形式
1-3-1划拨
划拨即县级以上人民政府依法批准,在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用,或者将土地使有权无偿交给土地使用者使用的行为。土地使用权的划拨是计划经济的产物,它正渐渐的为土地使用权出让或转让所取代。
1-3-2 转让
转让即房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。出让或划拨的土地均可转让,但其涉及到的费用和程序有所不同。习惯上,我们把土地使用权的转让称之为土地的二、三级市场。
我们通常所讲的土地批租,实际上是来之于香港的说法,指土地使用权的出让或转让。
了解土地(使用权)的获得方式一方面可以帮助我们明确楼盘的产权关系,理顺投资方的合作关系,避免未来可能发生的商业合作中的不必要麻烦,另一方面,通过对土地价格的掌握,也可估算它的大致成本和利润空间,以制定相应的工作策略。
二、建筑类别
所有的楼盘,按售卖对象不同,可分为外销房和内销房;按使用功能的不同,可分为公寓,纯办楼,商场,综合楼和别墅等。
1、外销房
是指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定,通过实行土地批租形式,报政府计划主管部门列入正式项目计划,建成后用于向境内境外出售的住宅,商业用房及其他建筑物。
2、内销房
是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式,经过政府主管部门审批,建成后用于在国内范围(目前不包括香港特别行政区,澳门和台湾)出售的住宅,商业用房及其他建筑物。
外销房和内销房的主要区别仅在于它的土地成本不一样,卖售对象不一样。其他的差别都是这二点的外部延伸。随着上海的经济的不断发展,这种区隔已经逐步消失。
3 、公寓
是指二层以上供多户人家居住的楼房建筑。
4 、纯办楼
是指专为各类公司的日常营运提供办公活动空间的大楼。
5 、商场
规划为对外公开经营商业的建筑物。
6、 综合楼
兼有住家,办公,甚至商场的大楼
7、别墅
在郊区或风景区建造的供住宿休养用的花园住宅。其中三户或三户以上连体的别墅为连栋别墅,二户连体的别墅为双拼别墅,单楼独栋的则为独栋别墅。
三、 面积房型
面积的大小和房形优劣,不但是房地产产品买卖计算的一个基本尺度,而且也是我们据以判断产品品质的一个重要角度。
1、面积
1—1居住面积
是指住宅中供日常生活起居用的卧室,起居室等的净面积的总和。
1—2使用面积
是指住宅中分户门内全部可供使用的净面积的总和。包括卧室、起居室厅,厨房,卫生间,壁橱,阳台和室内走道,室内楼梯等等
1—3建筑面积
对一栋楼来讲,是指房屋各层面积的总和,而每层建筑面积则是按建筑物勒脚以上外墙的水平截面面积计算的。对一套单元来讲,每套单元的建筑面积等于套内建筑面积与分摊的公用建筑面积之和。其中套内建筑面积包括套(单元)内的使用面积,套内墙体面积和阳台建筑面积三部分;分摊的公用建筑面积包括公共门厅、走道、电梯井、楼梯、设备间等,但它仅限于本栋楼内的公用建筑面积,与本栋房屋不相连的公共建筑不得分摊到本栋房屋
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