柳州市住宅小区物业服务收费管理实施细则.docx

柳州市住宅小区物业服务收费管理实施细则

??##一、总则

（一）目的与依据

为规范柳州市住宅小区物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《广西壮族自治区物业管理条例》以及国家和自治区有关价格法律法规，结合本市实际，制定本实施细则。

（二）适用范围

本细则适用于柳州市行政区域内住宅小区物业服务收费及其监督管理活动。

本细则所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，对住宅小区内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序，向业主所收取的费用。

（三）基本原则

物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

##二、物业服务收费的定价形式

（一）政府指导价

1.实行政府指导价的物业服务收费，由价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。

2.物业服务企业应当在政府指导价规定的基准价及其浮动幅度内，与业主协商确定具体的收费标准。

（二）市场调节价

1.实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。

2.实行市场调节价的物业服务项目，物业服务企业应当在小区内显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况。

##三、物业服务收费的构成

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3.物业管理区域清洁卫生费用；

4.物业管理区域绿化养护费用；

5.物业管理区域秩序维护费用；

6.办公费用；

7.物业服务企业固定资产折旧；

8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9.经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

##四、物业服务等级标准及收费标准

（一）物业服务等级标准

柳州市物业服务等级标准分为一级、二级、三级、四级，各等级服务标准如下：

1.一级物业服务标准

基本要求

服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

公示24小时服务电话。急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。

房屋管理

对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录完整。

按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

共用设施设备维修养护

对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。建立共用设施设备档案（设备台账），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

建立共用设施设备巡检制度，定期进行检查和维护。载人电梯24小时正常运行。

消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。

路灯、楼道灯完好率不低于95%。

容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

协助维护公共秩序

小区主出入口24小时值班站岗，对进出小区的车辆和人员进行严格登记。

对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。

对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。

对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

保洁服务

小区内公共区域（硬化地面、主次干道）每日清扫2次，干净整洁；室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭2次。

公共区域日常设专人保洁，保持公共区域干净整洁无杂物。

公共楼道每日清扫2次，扶手每日擦洗2次，每周拖洗楼道