第五章 修改后住房抵押贷款证券化.ppt

第五章 住房抵押贷款证券化 第一节 住房抵押证券化概述 一、证券化的概念 证券化：指一定的机构（企业或金融机构）以证券为主要形式在资本市场进行资金筹集的普遍化趋势。具体来讲，证券化包括融资证券化和资产证券化。 融资证券化：指大量的机构融资者脱离对银行间接融资的依赖而转向从证券市场融资，以至于债券和股票在资本总量中不断扩大和增强的过程或趋势。 资产证券化：指将缺乏流动性但是预期未来能够产生稳定现金流的资产，通过适当的安排，转化成为能够在金融市场上出售和流通的证券的行为。 二、房地产证券化 房地产证券化：指通过有价证券形式融通房地产市场资金的过程，房地产证券化同样包括房地产融资证券化和房地产资产证券化。 房地产融资证券化：指房地产经营机构通过发行房地产证券（如股票或企业债券）筹集资金用于房地产领域的行为。 房地产资产证券化：指将非证券形态的、流通性较差的房地产投融资资产转化成为能够在金融市场上出售和流通的证券，使房地产投融资主体与投融资客体之间非证券形式的物权、债权转化为证券形式的股权、债权的过程。 三、住房抵押贷款证券化 住房抵押贷款证券化是20世纪60年代未产生于美国的一种金融创新制度。它是指商业银行等金融机构在发放住房抵押贷款后，将所持有抵押贷款债权出售给一家特别设立的机构（special purpose Vehicle ， SPV）然后由该机构在资本市场上发行以其收购的抵押贷款为基础的证券（Mortgage Backed Securities， MBS）的行为。 四、住房抵押贷款证券化对我国的现实意义 1、有助于银行有效地控制、转移和分散金融风险 2、拓宽银行等金融机构抵押贷款资金来源 3、活跃房地产市场，刺激有效需求 4、增加资本市场的交易工具，完善金融市场体系 5、市场价格发现功能 第二节 住房抵押贷款证券化的运作 一、住房抵押贷款证券化的运作原理 住房抵押贷款证券化的实质是把住房抵押贷款合同经过技术处理后在债券市场上出售。其核心是把抵押贷款合同及其相关文件转化成为具有法律效力可以在金融市场上流通的证券，通过成本核算确定证券发行价格，达到合理分散贷款风险和融通资金的目的。 （一）住房抵押贷款证券化的主体 1、发起人 2、证券化特别机构（SPV） 3、信用增级机构 4、信用评级机构 5、证券承销商 6、投资主体 7、监管机构 8、受托机构 （二）住房抵押贷款证券化的工具 1、过手证券（pass－through security）。过手证券代表着对一个抵押贷款组合及其还款流量的直接所有权。它是指住房抵押贷款的所有权经SPV受让并随以后证券的出出售而转给投资者。由于相应的抵押贷款组合归投资者所有，因而过手证券不是发行人的债务，不出现在发行人的资产负债表上。抵押贷款的管理人按月收取借款人偿还的利息和本金，在扣除合理费用后，将剩余部分“过手”给投资者。 2、抵押债券（mortgage—backed bond）。债券以住房抵押贷款（组合）作为抵押担保，由抵押贷款的放款机构发行，是发行人的负债，抵押贷款和抵押债券分别保留在发行人的资产负债表上，相应的抵押贷款（组合）所产生的现金流量不一定用于支付抵押债券的本息，发行人也可以有其他来源的资金偿还抵押债券本息； 3、转付证券（pay－through bond）。转付证券兼有过手证券和抵押债券的一些特点。发行机构用于偿还转付券本息的资金来源于相应抵押贷款组合所产生的现金流量，这又与过手证券相同。转付证券与过手证券的区别主要在于抵押贷款组合的所有权是否转移给投资者，与抵押债券的区别则主要在于两者偿还的资金来源不同。 过手证券、抵押债券、转付证券的比较 3、住房抵押贷款证券化的基本运作模式 基本做法：发起人对其抵押贷款资产进行打包组合，出售给为抵押贷款证券化而特别设立的机构（SPV），然后由SPV通过一定的信用增级手段使其达到要求的信用级别。SPV通过分析、核算，在某一特定时间，在资本市场上，通过证券承销商发行以其所购的抵押贷款为基础的证券。 （如图） 原始权益人 特殊目的载体 （SPV） 投资者 资信评级机构 信用增级机构 资产或收益转让 转让收入 发行证券 发行收入 资信评级 信用评级 六个基本步骤 ： （1）资产池的形成 （2）证券化特别机构的设立与证券设计 （3）信用增级 （4）信用评级 （5）证券发行 （6）后续服务 二、住房抵押贷款证券化的条件 1、一定规模的抵押贷款一级市场 2、健全的社会信用制度 3、完善的法律法规 4、专门技术人才 三、我国开展住房抵押贷款证券化的主要障碍 1、抵押贷款一级市场还有待进一步发展 2、相关法律法规还很不健全 （1）组建证券化特别机构（SPV）的法律障碍 （2）债权转让的法律障碍 （3）信用增级