上海五角场商业及办公项目提案报告.pdf

发展商的工作着重于土地价值的赋予和创造 的工作着重于价值的实现和尽量不折损的实现 金丰易居 ·普润 金丰易居 ·普润 核心难点：地下一层4万㎡如何定位 ？ 适合地下商业经营 先期收益最大化 考量 要素 可后续有效经营 不影响住宅产品档次 金丰易居 ·普润 金丰易居 ·普润 1、地下商业的形成 城市土地资源日益稀缺，市中心黄金地段商铺要发展，势必要进入 『 ‘立体化’时代，向上、向下进行空间的探索与开发。 』 金丰易居 ·普润 金丰易居 ·普润 2、典型地下商业形态 单一地下广场 迪美购物中心，称得上是一座购物超市，前后两段式的分区使得这一地下商城既有only、esprit、达 芙妮等品质优良的百货公司常驻品牌，也有经营各类来 自广州等南方城市的时尚服饰，物美价廉的 小店，可以满足各个消费层次的需要。 位置：位于上海市中心人民广场西南侧，临近上海市政府大厦、上海大剧院、上海博物馆。 定位：上海首家地下 ”都市中心型多功能购物中心 “ 占地面积50000平方米 建筑面积49557平方米 业种业态：低档服饰，小商品 客源：年轻人及过路客流 关键词：人民广场、地铁、人流、商务、旅游 金丰易居 ·普润 金丰易居 ·普润 2、典型地下商业形态 多业态并联地下广场 从美罗城大食代、游艺厅、溜冰场、茶坊、到太平洋下的购物超市、港汇广场的运动名品店，一应俱 全的不同种类休闲购物场所。 位置：徐家汇美罗城、港汇广场、太平洋数码广场等商业中心地下。 定位：主题商场、大型超市、餐饮、甚至图书馆等文化网络一应俱全的地下综合商业圈 业种业态：运动服饰，数码产品、餐饮 客源：附近白领、学生及数码爱好者 关键词：市级商业中心、地铁、主题商厦、规模 金丰易居 ·普润 金丰易居 ·普润 2、典型地下商业形态 单一业态零售批发城 全市性批发聚集地，地下商业价值等同于地面三层铺位，营业面积的扩大而非自成一 体。 位置：火车站及七浦路 形态：地上层数5层，附带地下1层 定位：全市最大定向产品批发市场 客源：年轻人及批发商 关键词：非核心商业中心、规模化、专业化 金丰易居 ·普润 金丰易居 ·普润 2、典型地下商业形态 大型购物中心地下商业 龙之梦地下两层引入家乐福超市，超 中环百联地下一层引入世纪联华超市， 市面积2.5万㎡，其他区域包含美食广 超市面积。8万㎡，其他区域包含美食 场，数码广场。 广场，娱乐中心。 关键词：区域商业核心地段，利用地上百货商业互相带动客源。 金丰易居 ·普润 金丰易居 ·普润 4、地下商业存活的几个基本因素总结 1 依靠传统市中心核心地段，连接多条地铁，高密度人流 市区核心+地铁 2 专业型单一产品批发零售市场，定向消费人群庞大 专业产品市场 3 依托区域型大型购物中心人流，地下与之形成业态互补 依托大型购物中心 适合地下商业的业种业态 4 业种业态主要集中于品牌超市、餐饮、服饰、数码产品 金丰易居 ·普润 金丰易居 ·普润 5